Realvestmcp

🚀 @realvest/mcp-server

このMCP（Model Context Protocol）サーバーは、AIアシスタントにRealVest.aiの包括的な31の専門的な不動産投資計算機と教育リソースへの直接アクセスを提供します。Claudeやその他のAIアシスタントに専門レベルの不動産分析機能を統合するのに最適です。

🚀 クイックスタート

このサーバーを使用することで、AIアシスタントに専門的な不動産投資計算機能を付与できます。以下のセクションでは、インストール方法、設定方法、使用例を紹介します。

✨ 主な機能

31の専門的な計算機

基本分析ツール (5)

• calculate_affordability - 収入と債務に基づく住宅の購入可能額
• analyze_brrrr_deal - BRRRR（Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat）分析
• evaluate_house_hack - ハウスハッキング戦略計算機
• project_portfolio_growth - 20年間のポートフォリオ予測
• analyze_syndication - シンジケーション投資評価

融資・資格ツール (3)

• calculate_mortgage_affordability - 二重収入を考慮した高度な住宅ローン資格計算
• analyze_debt_to_income - 異なるローンタイプのDTI分析
• compare_loans - 最大4つのローンシナリオの並列比較

投資分析ツール (6)

• calculate_irr - 感度分析付きの内部収益率（IRR）計算
• analyze_fix_flip - リフォーム・転売の収益性計算機
• calculate_npv - インフレ調整付きの現在価値（NPV）計算
• calculate_cocr - 5年間の予測付きの現金対現金収益率（CoC）計算
• calculate_dscr - 投資用ローンの債務返済能力比率（DSCR）計算
• analyze_breakeven - 賃貸物件の損益分岐点分析

高度分析ツール (15)

• analyze_sensitivity - 多変数感度分析
• run_monte_carlo - モンテカルロリスクシミュレーション（10,000以上のシナリオ）
• calculate_tax_benefits - 税務上の特典と減価償却計算機
• compare_properties - 最大5つの物件の並列比較
• analyze_refinance - 損益分岐点とNPV計算付きの借換え分析
• analyze_airbnb_str - 季節変動を考慮したAirbnb/短期賃貸収入分析
• analyze_1031_exchange - 1031同種交換の税務分析と資格判定
• analyze_market_comps - 比較物件分析とCMAを用いた市場分析
• analyze_construction_loan - 支払いスケジュールと恒久的融資を考慮した建設ローン分析
• analyze_wholesale_deal - 割賦料と退出戦略を考慮した卸売取引分析
• analyze_subject_to_deal - 既存の住宅ローン引き継ぎを考慮したSubject-to取引分析
• analyze_seller_financing - 条件最適化とリスク評価付きの売主融資分析
• analyze_hard_money_loan - プロジェクトの実行可能性とリスク評価付きのハードマネーローン分析
• calculate_capital_gains_tax - 最適化戦略付きの譲渡益税計算機
• analyze_rent_vs_buy - 包括的な財務分析を用いた賃貸と購入のコストとメリットの比較
• track_deal_pipeline - パフォーマンス指標を用いた複数の取引の各段階の追跡と分析
• analyze_joint_venture - 利益分配とリスク評価付きの共同事業パートナーシップ分析
• analyze_property_management - 自己管理と専門的な不動産管理の比較
• track_property_expenses - ベンチマークと税務分析を用いた不動産費用の追跡と分析

教育リソース

• insights_articles - 35以上の教育記事と市場洞察
• state_assistance_programs - 州ごとの頭金援助プログラム
• market_data - 現在の住宅ローン金利と市場状況
• calculator_examples - 各計算機のサンプルシナリオ

📦 インストール

NPMグローバルインストール (推奨)

npm install -g @realvest/mcp-server

NPMローカルインストール

npm install @realvest/mcp-server

ソースからインストール

git clone https://github.com/sigaihealth/realvestmcp.git
cd realvestmcp
npm install

🔧 設定

Claudeデスクトップでの設定

Claudeデスクトップの設定ファイルに以下を追加します。

macOS: ~/Library/Application Support/Claude/claude_desktop_config.json Windows: %APPDATA%\Claude\claude_desktop_config.json

{
  "mcpServers": {
    "realvest": {
      "command": "npx",
      "args": ["@realvest/mcp-server"],
      "description": "RealVest.aiの不動産投資ツール"
    }
  }
}

または、グローバルにインストールした場合は以下のように設定します。

{
  "mcpServers": {
    "realvest": {
      "command": "realvest-mcp",
      "description": "RealVest.aiの不動産投資ツール"
    }
  }
}

💻 使用例

基本的な使用法

# 以下は基本的な使用例です。
# オリジナルのコードとコメントはそのままです。

高度な使用法

# 高度なシナリオの説明はここに記載します。

🏠 基本的な計算機

購入可能額計算機

Human: 年収95,000ドルで月々の債務が800ドルです。30,000ドルの貯金があります。どのような住宅を買うことができますか？

Claude: RealVestの購入可能額計算機を使用して、あなたが買うことができる住宅を計算します。

[calculate_affordabilityを使用]

あなたの財務状況に基づく結果:
- 最大住宅価格: 385,000ドル
- 月々の支払額: 2,534ドル
- 頭金: 7.8% (30,000ドル)
- 契約時に必要な現金: 37,850ドル
- フロントエンドDTI: 32.1%
- バックエンドDTI: 42.2%

BRRRR計算機

Human: BRRRR取引を分析します: 購入価格120,000ドル、リフォーム費用40,000ドル、ARV（アフター・リハビリ・バリュー）210,000ドル、月々の賃料1,600ドル。

Claude: このBRRRR機会を分析します。

[analyze_brrrr_dealを使用]

BRRRR分析結果:
- 総投資額: 160,000ドル
- 借換え時の現金回収: 2,500ドル (98.4%の資本回収!)
- 月々のキャッシュフロー: 287ドル
- 年間ROI: 39.4%
- 現金対現金収益率: 11.5%
- これは優れたBRRRR取引です！

ハウスハッキング計算機

Human: 450,000ドルのトリプレックスを購入し、1つのユニットに住みます。他のユニットは各々1,500ドルで賃貸します。

Claude: ハウスハッキングの節約額を計算します。

[evaluate_house_hackを使用]

ハウスハッキング分析:
- あなたの実質的な住宅費用: -523ドル/月 (あなたは住むためにお金をもらっています！)
- 賃貸と比較した場合の節約額: 2,023ドル/月
- 年間節約額: 24,276ドル
- さらに、資産を築き、税務上の特典を得ることができます！

ポートフォリオ成長予測機

Human: 75,000ドルでスタートし、年間20,000ドルを貯蓄し、18ヶ月ごとに物件を購入します。20年間の予測はどうなりますか？

Claude: 20年間のポートフォリオ成長を予測します。

[project_portfolio_growthを使用]

20年間のポートフォリオ予測:
- 所有物件数: 13
- ポートフォリオ価値: 420万ドル
- 総資産: 230万ドル
- 月々のキャッシュフロー: 11,400ドル
- 年間パッシブ収入: 136,800ドル
- 総ROI: 485%

シンジケーション分析機

Human: シンジケーションを評価します: 投資額100,000ドル、優先配当8%、70/30の分配比率、予測IRR 17%。

Claude: このシンジケーション機会を分析します。

[analyze_syndicationを使用]

シンジケーション分析:
- 総予測収益: 217,000ドル
- 現金対現金平均収益率: 9.8%
- エクイティマルチプル: 2.17倍
- リスク調整後収益: 良好
- 8%の優先配当は強力な下方保護を提供します

💰 融資・資格ツール

住宅ローン購入可能額計算機

Human: 二重収入: 85,000ドル + 65,000ドル、月々の債務1,200ドル、頭金50,000ドル。契約費用も含めてください。

Claude: 両方の収入を考慮して、住宅ローンの購入可能額を計算します。

[calculate_mortgage_affordabilityを使用]

住宅ローン購入可能額分析:
- 総収入: 150,000ドル/年
- 最大購入価格: 625,000ドル
- 最大ローン額: 575,000ドル
- 月々の支払額 (PITI): 4,125ドル
- 債務を含めた総月額支払額: 5,325ドル
- フロントエンドDTI: 33.0%
- バックエンドDTI: 42.6%
- 契約費用の見積もり: 17,250ドル

債務対収入比率計算機

Human: 年収120,000ドル、債務: 車のローン400ドル、クレジットカード200ドル、学生ローン150ドル。すべてのローンタイプをチェックしてください。

Claude: 異なるローンタイプのDTIを分析します。

[analyze_debt_to_incomeを使用]

DTI分析結果:
- 現在のDTI: 7.5%
- 住宅ローンを含めた場合: 35.8%

ローンタイプの資格判定:
✅ 一般ローン: 合格 (最大45%)
✅ FHAローン: 合格 (最大57%)
✅ VAローン: 合格 (最大41%)
✅ USDAローン: 合格 (最大41%)
⚠️ ジャンボローン: 境界線 (35%未満が望ましい)

ローンタイプごとの最大ローン額は485,000ドルから625,000ドルまで異なります。

ローン比較ツール

Human: 比較してください: 1) 6.5%の30年固定金利一般ローン、2) 5.9%の15年固定金利ローン、3) 6.2%のFHAローン、4) 5.8%の5/1 ARMローン。

Claude: この4つのローンオプションを比較します。

[compare_loansを使用]

ローン比較結果:

月々の支払額に最適なローン: FHAローン (2,847ドル/月)
総利息に最適なローン: 15年固定金利ローン (158,420ドル)
資産形成に最適なローン: 15年固定金利ローン
全体的な価値が最も高いローン: 30年固定金利一般ローン

ARMローンのリスク: 支払額が最大3,425ドル/月に増える可能性があります
FHAローンのPMI: 11年間、月々312ドル
ポイントの損益分岐点: 42ヶ月

📊 投資分析ツール

IRR計算機

Human: 初期投資150,000ドル、キャッシュフロー: 第1年12,000ドル、第2年15,000ドル、第3年18,000ドル、第4年22,000ドル、第5年25,000ドル + 200,000ドルの売却収入。

Claude: この投資のIRRを計算します。

[calculate_irrを使用]

IRR分析:
- IRR: 19.7%
- 10%の割引率でのNPV: 63,482ドル
- 総収益率: 128%
- 回収期間: 4.2年

感度分析:
- 賃料が10%下落した場合: IRRは15.3%に低下します
- 売却価格が10%下落した場合: IRRは16.8%に低下します
- 損益分岐点の売却価格: 147,000ドル

リフォーム・転売計算機

Human: 購入価格180,000ドル、リフォーム費用65,000ドル、ARV 320,000ドル、6ヶ月のタイムライン、ハードマネーローン。

Claude: このリフォーム・転売プロジェクトを分析します。

[analyze_fix_flipを使用]

リフォーム・転売分析:
- 総投資額: 245,000ドル
- 純利益: 52,350ドル
- ROI: 21.4%
- 利益率: 16.4%
- MAO (70%ルール): 159,000ドル ✅ 良い取引です！

融資コスト: 14,700ドル
損益分岐点の売却価格: 259,700ドル
安全マージン: 60,300ドル

NPV計算機

Human: 10年間保有する投資を評価します: 初期投資 -200,000ドル、年間キャッシュフロー24,000ドル、売却収入400,000ドル、8%の割引率。

Claude: この投資のNPVを計算します。

[calculate_npvを使用]

NPV分析:
- 名目NPV: 128,745ドル
- IRR: 13.8%
- 収益性指数: 1.64
- 回収期間: 8.3年

3%のインフレを考慮した場合:
- 実質NPV: 142,380ドル
- 実質割引率: 4.85%
- この投資はインフレを大きく上回っています！

現金対現金収益率計算機

Human: 350,000ドルの物件、25%の頭金、月々の賃料3,200ドル、費用1,400ドル、金利6.8%。

Claude: 現金対現金収益率を計算します。

[calculate_cocrを使用]

現金対現金分析:
- 投資現金額: 87,500ドル
- 月々のキャッシュフロー: 642ドル
- 年間キャッシュフロー: 7,704ドル
- 現金対現金収益率: 8.8%
- キャップレート: 7.7%

5年間の予測:
- 総キャッシュフロー: 42,168ドル
- 物件価値: 405,963ドル
- 総収益率: 86.4%
- 平均年間収益率: 17.3%

DSCR計算機

Human: 投資用物件: 月々の賃料2,800ドル、空室率5%、費用800ドル、350,000ドルのローン、金利7.25%。

Claude: ローン資格判定のためにDSCRを計算します。

[calculate_dscrを使用]

DSCR分析:
- 純営業収入: 25,200ドル/年
- 年間債務返済額: 28,644ドル
- DSCR: 0.88 ❌ 1.0未満

ローン資格判定: 不合格
- ほとんどのローンではDSCRが1.0以上必要です
- DSCRが1.0の場合の最大ローン額: 306,000ドル
- または、賃料を3,200ドルに引き上げると資格を取得できます

ストレステスト: 20%の空室率になるとDSCRは0.71に低下します

損益分岐点計算機

Human: 4ユニットの建物: 価格500,000ドル、月々の総賃料6,000ドル、費用2,000ドル、ローン400,000ドル。

Claude: 損益分岐点を計算します。

[analyze_breakevenを使用]

損益分岐点分析:
- 損益分岐点の入居率: 63.3% (2.5ユニット)
- 現在のマージン: 1,302ドル/月
- 耐えられる範囲: 
  - 賃料の21.7%の下落
  - 費用の65%の増加
  
感度分析: 空室率の変化に最も脆弱です
5年間の平均損益分岐点: 61.2%
リスクレベル: 低 (良好な安全マージン)

🧮 高度分析ツール

感度分析

Human: 私の投資は金利、賃料、および購入価格の変化にどれだけ敏感ですか？

Claude: 多変数感度分析を実行します。

[analyze_sensitivityを使用]

感度分析結果:

最も影響力のある変数 (弾力性による):
1. 金利: 弾力性1.82
   - 金利が1%上昇すると、収益率は8.2%低下します
2. 賃料収入: 弾力性1.45  
   - 賃料が10%下落すると、収益率は14.5%低下します
3. 購入価格: 弾力性0.93
   - 購入価格が10%上昇すると、収益率は9.3%低下します

臨界値:
- 損益分岐点の金利: 8.7%
- 最低限の賃料: 2,150ドル
- 最大購入価格: 385,000ドル

トルネードダイアグラムは金利リスクが支配的であることを示しています

モンテカルロシミュレーター

Human: 10,000回のシミュレーションを実行してください: 賃料2,000 - 2,500ドル、費用12,000 - 18,000ドル、価格上昇率2 - 5%。

Claude: 指定されたパラメータでモンテカルロシミュレーションを実行します。

[run_monte_carloを使用]

モンテカルロシミュレーション結果 (10,000回のシミュレーション):

予測収益:
- 平均IRR: 14.3%
- 中央値IRR: 13.8%
- 標準偏差: 3.2%

リスク分析:
- 損失の確率: 4.2%
- リスク価値 (95%): 8.1%
- 最良ケース (95パーセンタイル): 20.4%

成功確率:
- IRR > 10%: 89.3%
- IRR > 15%: 42.7%
- 正のキャッシュフロー: 94.6%

推奨: 強力なリスク調整後収益

税務特典計算機

Human: 400,000ドルの物件、土地価格80,000ドル、賃貸収入48,000ドル、その他の収入150,000ドル、夫婦合算申告。

Claude: 減価償却による税務特典を計算します。

[calculate_tax_benefitsを使用]

税務特典分析:

減価償却スケジュール:
- 年間減価償却額: 11,636ドル
- 初年度の税務節約額: 3,723ドル
- 10年間の総節約額: 37,230ドル

税務影響:
- 課税対象の賃貸収入: 24,187ドル
- 減価償却後: 12,551ドル
- 賃貸収入に対する実効税率: 19.8%

戦略:
- 初年度に15,000ドル以上の費用分離を検討してください
- 収入によりパッシブ損失は12,449ドルに制限されます
- 1031同種交換により29,090ドルの回収を延期できます

物件比較ツール

Human: 3つの物件を比較してください: A) 300,000ドルのシングルファミリーハウス、賃料2,500ドル、B) 400,000ドルのデュプレックス、賃料3,600ドル、C) 350,000ドルのコンドミニアム、賃料2,800ドル。

Claude: この3つの投資物件を比較します。

[compare_propertiesを使用]

物件比較結果:

ランキング (加重スコア):
1. デュプレックス (84.2/100) ⭐
2. コンドミニアム (76.8/100)
3. シングルファミリーハウス (71.5/100)

異なる目標に最適な物件:
- 最高のキャッシュフロー: デュプレックス (847ドル/月)
- 最高のキャップレート: デュプレックス (8.1%)
- 最低のリスク: コンドミニアム (65%の損益分岐点)
- 最高の価格上昇率: シングルファミリーハウス (ロケーションスコア8.5)

5年間の予測:
- デュプレックス: 総収益率92%
- コンドミニアム: 総収益率78%  
- シングルファミリーハウス: 総収益率71%

推奨: デュプレックスは全体的な収益が最も高いです

借換え計算機

Human: 借換えを検討しています。現在の状況: 残高350,000ドル、金利7.25%、残り期間23年。新しいオファー: 6.5%の30年固定金利ローン。

Claude: 借換えが経済的に合理的かどうかを分析します。

[analyze_refinanceを使用]

借換え分析結果:

現在のローンと新しいローンの比較:
- 月々の支払額: 2,683ドル → 2,324ドル (月々359ドルの節約)
- 残りの総利息: 391,564ドル → 486,640ドル
- 契約費用: 7,000ドル

損益分岐点分析:
- 単純な損益分岐点: 19.5ヶ月
- 7%の割引率でのNPV: 42,815ドル
- IRR: 26.3%

判断: ✅ 借換えを推奨 (高い信頼度)
- 主な理由: 合理的な損益分岐点で大幅な金利引き下げがあります
- 月々359ドルの節約はキャッシュフローを大幅に改善します
- 期間が延長されても、NPVは大幅にプラスです

推奨事項:
1. 借換えを進める - 0.75%の金利引き下げは費用を正当化します
2. 月々359ドルの節約を複利成長のために投資することを検討してください
3. 代替案: 20年の期間では30年の期間と比較して168,000ドルの利息を節約できます

リスク要因:
- 期間の延長により総利息が増えます
- 物件を2年以上保有する予定かどうかを考慮してください

売主融資計算機

Human: 売主融資を分析しています: 400,000ドルの物件、頭金80,000ドル、金利7.5%、20年の期間、意欲的な売主。

Claude: この売主融資機会を分析します。

[analyze_seller_financingを使用]

売主融資分析結果:

取引概要:
- 物件価値: 400,000ドル
- 頭金: 80,000ドル (20%)
- 売主の融資額: 320,000ドル
- 金利: 7.5%
- 月々の支払額: 2,583ドル
- LTV比率: 80%

融資指標:
- 売主への総支払額: 619,920ドル
- 総利息収入: 299,920ドル
- 実効年利回り: 7.5%
- 支払いタイプ: 完全償還型

売主のメリット: 優れた評価 (スコア: 78/100)
- より高い金利: 市場金利の6.5%に対して7.5%を獲得
  - 年間の優位性: 3,200ドル
- 税務延期: 20年間で資本ゲインを分散
  - 推定年間税務節約額: 2,400ドル
- 市場性の向上: 売主融資はより多くの買主を引き付けます
  - 物件価値の向上: 8,000ドル
- 仲介手数料の節約: 不動産仲介業者を介さずに定価で売却できる可能性
  - 仲介手数料の節約: 24,000ドル

買主のメリット: 非常に良い評価 (スコア: 65/100)
- 市場金利より低い金利: 一般ローンの8.2%に対して7.5%
  - 年間の節約額: 2,240ドル
- 資格取得が容易: 厳格な銀行の要件を回避
- 契約が迅速: 30 - 45日に対して2 - 3週間
- 頭金が少ない: 投資用物件の通常の25%に対して20%

キャッシュフロー分析 (投資用物件):
- 月々の総賃料収入: 3,200ドル
- 運営費用: 800ドル
- 純営業収入: 2,400ドル
- 月々の支払額: 2,583ドル
- 月々のキャッシュフロー: -183ドル
- 現金対現金収益率: -2.7%
- DSCR: 0.93 (1.0未満)

リスク評価: 中程度のリスク (スコア: 35/100)
- 法的リスク: 中程度 - 包括的な文書化が必要
- 信用リスク: 低 - 買主の信用スコアは720です
- 市場リスク: 低 - 80%のLTVはエクイティマージンを提供します

税務分析:
- 資本ゲインの認識: 年間5,000ドル (100,000ドルの一括支払いに対して)
- 利息収入: 年間24,000ドル
- 推定年間税額: 7,200ドル
- 税務上の特典: ゲインを分散し、大きな税務負担を回避

譲渡益税計算機

Human: 3年前に購入した投資用物件を売却します: 購入価格280,000ドル、売却価格420,000ドル、改良費用35,000ドル、減価償却額18,000ドル、夫婦合算申告、収入150,000ドル。

Claude: 譲渡益税の負担を計算し、最適化戦略を提供します。

[calculate_capital_gains_taxを使用]

譲渡益税分析結果:

取引概要:
- 売却価格: 420,000ドル
- 購入価格: 280,000ドル
- 保有期間: 3年 (長期)
- 物件タイプ: 投資用物件
- 総ゲイン: 140,000ドル

ゲイン/損失分析:
- 原価基礎: 280,000ドル
- 資本的改良費用: 35,000ドル
- 総減価償却額: 18,000ドル
- 調整後原価基礎: 297,000ドル
- 純収入: 420,000ドル
- 総資本ゲイン: 123,000ドル

税務内訳:
- 減価償却回収: 18,000ドル (25%の税率で課税)
- 回収後の資本ゲイン: 105,000ドル (長期税率)
- 減価償却回収税: 4,500ドル
- 資本ゲイン税: 15,750ドル (15%の税率)
- 純投資収入税: 0ドル (収入が閾値未満)
- 総連邦税負担: 20,250ドル

適用される税率:
- 通常税率: 22%
- 長期資本ゲイン税率: 15%
- 減価償却回収税率: 25%
- 実効税率: 16.5%

税引き後収入: 399,750ドル

州税分析 (適用される場合):
- 州によって異なります (0%から13.3%)
- テキサス/フロリダ: 追加税額0ドル
- カリフォルニア: 約16,359ドルの追加税額

税務最適化戦略:
1. ✅ 1031同種交換 (最良の戦略)
   - 税務節約額: 20,250ドル (100%延期)
   - 要件: 45日以内に代替物件を特定する
   - タイムライン: 180日以内に交換を完了する
   - 適合性: 非常に適しています

2. 割賦売却
   - 税務節約額: 約6,075ドル (複数年に分散)
   - 要件: 複数の税務年度にわたる支払い
   - メリット: 低い税額表、安定した収入

3. 税務損失の収益との相殺
   - 要件: 同じ税務年度に損失を実現する
   - メリット: 損失でゲインを相殺する

推奨: ✅ 1031交換を強く推奨
- 20,250ドルの税務負担を完全に延期できます
- 継続的な物件所有による資産形成
- 相続時に相続人の基礎価額が引き上げられます
- 資格のある仲介者と厳格なタイムラインが必要です

⚠️ 専門家の支援を検討する
- 複雑な取引で大きな税務影響があります
- 最適化のための複数の戦略があります
- 州税の影響は大きく異なります
- 税務特典のために適切な文書化が不可欠です

重要な行動項目:
- 利用可能なすべての税務戦略をレビューします
- タイミングの最適化を検討します
- 1031交換の機会を評価します
- 延期しない場合の見積もり税額の支払いを計画します
- すべての適格な費用と改良を文書化します

Airbnb/短期賃貸収入計算機

Human: ビーチコンドミニアムのAirbnb投資を分析しています: 購入価格350,000ドル、2ベッドルーム/2バスルーム、平均宿泊料180ドル/泊、65%の稼働率。

Claude: ビーチコンドミニアムのAirbnb収入の可能性を分析します。

[analyze_airbnb_strを使用]

Airbnb/短期賃貸分析結果:

投資概要:
- 総投資額: 117,500ドル (25%の頭金 + 起動費用)
- 年間総収入: 42,705ドル (256泊の稼働)
- 運営費用: 18,450ドル (費用率43%)
- 年間キャッシュフロー: 4,890ドル

パフォーマンス指標:
- 現金対現金収益率: 4.2%
- キャップレート: 6.9%
- 1泊あたりの収入: 167ドル (清掃料を含む)
- 利益率: 11.4%

通常の賃貸との比較:
- 短期賃貸の月々のキャッシュフロー: 408ドル
- 通常の賃貸: 285ドル/月
- 短期賃貸の優位性: 123ドル/月 (+43%)

季節分析:
- ピークシーズン (4ヶ月): 1泊220ドル、稼働率80%
- 低シーズン (4ヶ月): 1泊140ドル、稼働率45%
- 中間シーズン: 1泊180ドル、稼働率65%

リスク分析: 中程度のリスク
- 観光依存による収入の変動性
- 稼働率が20%低下すると、年間キャッシュフローが8,500ドル減少します
- 高い費用率が利益率を制限します

損益分岐点分析:
- 損益分岐点の稼働率: 52%
- 現在の安全マージン: 13ポイント
- 損益分岐点を維持するために必要な年間泊数: 190泊

推奨事項:
1. ✅ 進める - 短期賃貸は通常の賃貸を大幅に上回ります
2. ピークシーズンの最適化とゲスト体験に焦点を当てます
3. 3 - 6ヶ月分の費用を予備金として確保します
4. 年間256件以上の予約がある場合は専門的な管理を検討します
5. シーズンとゲストタイプを考慮したマーケティングを行います

成功の鍵となる要素:
- 強力なマーケティングにより60%以上の稼働率を維持します
- 季節的な需要パターンに合わせて価格を最適化します
- 良いゲスト体験により良い評価を獲得します

1031同種交換計算機

Human: 1031同種交換を分析しています: 賃貸物件を500,000ドルで売却し、300,000ドルで購入し、減価償却額80,000ドル。600,000ドルの代替物件を購入します。

Claude: 1031同種交換の機会を分析します。

[analyze_1031_exchangeを使用]

1031同種交換分析結果:

物件分析:
- 売却価格: 500,000ドル
- 調整後原価基礎: 270,000ドル (原価 + 改良費用 - 減価償却額)
- 総ゲイン: 200,000ドル
- 減価償却回収: 80,000ドル
- 資本ゲイン: 120,000ドル

交換なしの場合の税務影響:
- 減価償却回収税: 20,000ドル (25%の税率)
- 資本ゲイン税: 24,000ドル (20%の税率)
- 推定州税: 10,000ドル
- 総税務負担: 54,000ドル

1031同種交換のメリット:
- 即時の税務節約額: 54,000ドル
- QI手数料: 3,000ドル
- 純税務特典: 51,000ドル

交換要件: ✅ 完全に適格
- 価値テスト: 合格 ($600,000ドル > 470,000ドルの純収入)
- 債務テスト: 合格 (モーゲージブートなし)
- 同種テスト: 合格 (両方が投資用物件)
- ゼロブート: 完璧な交換構造

キャッシュフローへの影響:
- 1031交換を行うと、51,000ドルの追加投資資金が利用可能になります
- 税務節約による追加の借入能力
- より高価値の代替物件を取得できます

適格性分析: 100%適格
✅ 同種の物件 (両方が投資用不動産)
✅ 45日の特定規則
✅ 180日の交換完了規則
✅ 投資/事業用途の要件を満たしています

リスク分析: 低リスク
- 成功確率: 85%
- 主なリスク: タイミング制約、融資承認
- 対策: 融資の事前承認を取得し、予備の代替物件を特定します

長期的なメリット (10年間の保有):
- 税務延期の特典: 42,000ドルのNPV
- 実効税率の低下: 15%
- 延期された税額の複利効果

代替シナリオ:
1. 課税売却: 即時に54,000ドルの税額、純収入416,000ドル
2. 割賦売却: 5年間で税額を分散
3. 機会ゾーン: 10年以上保有すると85%の税務免除の可能性

推奨事項:
1. ✅ 1031交換を進める - 即時に51,000ドルの節約があります
2. 物件を売却する前に資格のある仲介者を雇います
3. 代替物件の融資を事前に手配します
4. 2 - 3つの予備の代替物件を特定します
5. 代替物件の長期的な退出戦略を検討します

タイムライン要件:
- 日0: 譲渡物件の契約を締結する
- 日1 - 45: 代替物件を特定する
- 日1 - 180: 代替物件の取得を完了する

市場分析ツール

Human: 3つの比較物件の売却データを使って、この物件の市場を分析してください: 1800平方フィート、3ベッドルーム/2バスルーム、2010年築、良好な状態。

Claude: 比較物件の売却データを使用して、物件の市場を分析します。

[analyze_market_compsを使用]

市場分析結果:

CMA分析:
- 推定市場価値: 425,000ドル
- 平方フィートあたりの価格: 236ドル
- 信頼度: 高 (比較物件の平均スコア: 87%)

比較物件分析:
1. 125 Main St: 430,000ドル (類似度スコア95%)
   - 調整: +5,000ドル (状態)、-3,000ドル (築年数)
   - 調整後の価値: 432,000ドル

2. 456 Oak Ave: 415,000ドル (類似度スコア82%)  
   - 調整: +8,000ドル (サイズ)、+2,000ドル (敷地)
   - 調整後の価値: 425,000ドル

3. 789 Pine Rd: 440,000ドル (類似度スコア85%)
   - 調整: -12,000ドル (状態)、-5,000ドル (ロケーション)
   - 調整後の価値: 423,000ドル

市場指標:
- 平均在庫日数: 23日
- 平方フィートあたりの価格範囲: 225 - 245ドル
- 市場吸収率: 強い

近隣分析:
- 市場強度スコア: 78/100 (良好)
- 流動性スコア: 82/100 (優れています)
- 投資グレード: B+
- 価格モメンタム: 緩やかな上昇

投資分析:
- 推定月賃料: 2,400ドル
- 総賃貸利回り: 6.8%
- 賃料倍率: 177 (有利)
- キャップレート推定値: 5.2%

価格推奨:
- 掲載価格範囲: 415,000ドル - 435,000ドル
- 投資用の最大オファー: 405,000ドル (1%ルールを仮定)
- 即売価格: 410,000ドル

市場洞察:
- 市場状況: バランスの取れた市場
- 最良の掲載戦略: 425,000ドルで競争力のある価格設定
- 投資見通し: 良好なキャッシュフローの可能性
- リスク要因: 季節的な需要変動

推奨事項:
1. ✅ 最適な市場反応を得るために425,000ドルで掲載します
2. 最近の売却価格440,000ドルより2 - 3%低い価格で買主を引き付けます
3. 比較物件に比べた状態の優位性を強調します
4. 投資家にとって: 強力な賃貸市場の基礎
5. 予想在庫日数: 20 - 25日

建設ローン計算機

Human: 300,000ドルの建設費用、75,000ドルの土地費用、完成後の価値500,000ドル、6ヶ月のタイムラインの建設ローンを分析しています。

Claude: 建設ローンの融資構造を分析します。

[analyze_construction_loanを使用]

建設ローン分析結果:

プロジェクト概要:
- 総プロジェクトコスト: 456,000ドル (ソフトコストと予備費を含む)
- 建設ローン: 364,800ドル (LTCの80%)
- 自弁金: 91,200ドル
- 推定完了日: 6ヶ月

支払いスケジュール (5段階):
1. 基礎工事 (15%): 54,720ドル - 第1ヶ月
2. 躯体工事 (20%): 72,960ドル - 第2ヶ月  
3. MEP下工事 (20%): 72,960ドル - 第3ヶ月
4. 乾式壁/内装工事 (25%): 91,200ドル - 第4ヶ月
5. 最終工事/完成 (20%): 72,960ドル - 第5ヶ月

利払いのみの支払い:
- 平均月々の支払額: 1,139ドル
- 総建設利息: 6,834ドル
- 最大月々の支払額: 1,902ドル

収益性分析:
- 総投資額: 462,898ドル
- 総利益: 37,102ドル
- 利益率: 7.4%
- 年率換算ROI: 16.1%

リスク評価: 中程度のリスク
- 6ヶ月のタイムラインは管理可能です
- 10%の予備費は戸建住宅には十分です
- 80%のLTCは合理的なレバレッジを提供します
- 利益率は許容範囲内ですが高くはありません

恒久的融資 (変換する場合):
- 最大恒久的ローン額: 400,000ドル (500,000ドルの80%)
- 月々の元利支払額: 2,847ドル (6.5%の30年固定金利ローン)
- 変換時に必要な現金: 0ドル (完全変換)

推奨事項:
1. ✅ 進める - 許容できる収益率で堅実な基礎があります
2. 材料費を早期に固定することを検討してください
3. タイムラインに2週間のバッファを組み込んでください
4. 15%のコスト予備金を維持してください
5. 恒久的融資の事前承認を取得してください

損益分岐点分析:
- 最低売却価格: 462,898ドル
- 15%のコスト超過を吸収しても利益を維持できます
- 2ヶ月以上のタイムライン遅延は収益性を大幅に低下させます

卸売取引分析機

Human: 卸売取引を分析しています: 契約価格80,000ドル、ARV 150,000ドル、修理費用25,000ドル、割賦料12,000ドル。

Claude: この卸売取引の機会を分析します。

[analyze_wholesale_dealを使用]

卸売取引分析結果:

取引指標:
- 契約価格: 80,000ドル
- 割賦料: 12,000ドル
- 買主の取得コスト: 92,000ドル
- ARV: 150,000ドル
- 推定修理費用: 25,000ドル
- 取引グレード: B

買主分析:
- 総投資額: 117,000ドル (取得費用 + 修理費用)
- 総利益の可能性: 33,000ドル
- 利益率: 22.0%
- ROI: 28.2%
- 70%ルールの遵守: ✅ 合格
  - 最大許容オファー: 80,000ドル (150,000ドルの70% - 25,000ドルの修理費用)
  - 実際のオファー: 92,000ドル (許容範囲内)

卸売収益性:
- 総利益: 12,000ドル (割賦料)
- マーケティングコスト: 1,200ドル
- 保有コスト (20日): 500ドル
- 純利益: 10,300ドル
- 利益率: 85.8%
- 推定割賦期間: 20日
- 年率換算ROI: 187.5%
- 評価: 非常に良い

リスク評価: 中程度のリスク
- 物件の状態: 良好 (管理可能な修理範囲)
- 市場トレンド: 安定
- 売主の動機: 高い
- 取引マージン: 25,000ドルの差額が良いバッファを提供します
- 重大な問題は見つかりませんでした

退出戦略:
1. ✅ 卸売割賦 (推奨)
   - 利益: 12,000ドル
   - タイムライン: 15 - 30日
   - リスク: 中程度
   
2. 二重契約
   - 利益: 18,000ドル
   - タイムライン: 30 - 45日  
   - リスク: 高い (資本要件)
   
3. リフォーム・転売
   - 利益: 28,000ドル
   - タイムライン: 4 - 6ヶ月
   - リスク: 高い (建設/市場リスク)

市場タイミング: 良好 (スコア: 7/10)
- 春シーズンは買主の活動をサポートします
- 新しい掲載物件 (在庫日数45日)
- Bグレードの近隣は安定した需要があります

推奨事項:
1. ✅ 卸売割賦を進める
2. すぐに投資家の買主リストに事前マーケティングを行います
3. 修理見積もりが保守的であることを確認します
4. バックアップの二重契約オプションを用意します
5. リフォーム・転売投資家を主要な買主としてターゲットにします

成功確率: 85% (取引の質と市場状況に基づく)

Subject-to取引計算機

Human: Subject-to取引を分析しています: 価値180,000ドルの物件、既存の住宅ローン残高150,000ドル、月々の支払額1,200ドル、売主は2ヶ月分の支払いが遅れています。

Claude: このSubject-to取得機会を分析します。

[analyze_subject_to_dealを使用]

Subject-to取引分析結果