Realvestmcp

🚀 @realvest/mcp-server

這是一個MCP（模型上下文協議）服務器，它能讓AI助手直接訪問RealVest.ai提供的一整套全面的31種專業房地產投資計算器和教育資源。非常適合將專業級的房地產分析能力集成到Claude和其他AI助手中。

✨ 主要特性

31種專業計算器

基礎分析工具（5種）

• calculate_affordability - 根據收入和債務計算購房承受能力
• analyze_brrrr_deal - 分析BRRRR（買入、修復、出租、再融資、重複）交易
• evaluate_house_hack - 計算房屋合租策略
• project_portfolio_growth - 對20年的投資組合進行預測
• analyze_syndication - 評估聯合投資項目

貸款與資格評估工具（3種）

• calculate_mortgage_affordability - 考慮雙收入情況的高級抵押貸款資格評估
• analyze_debt_to_income - 分析不同貸款類型的債務收入比
• compare_loans - 最多同時比較4種貸款方案

投資分析工具（6種）

• calculate_irr - 計算內部收益率並進行敏感性分析
• analyze_fix_flip - 計算翻新轉售的盈利能力
• calculate_npv - 計算考慮通貨膨脹調整後的淨現值
• calculate_cocr - 計算現金回報率並進行5年預測
• calculate_dscr - 計算投資貸款的債務償付覆蓋率
• analyze_breakeven - 分析出租物業的盈虧平衡點

高級分析工具（15種）

• analyze_sensitivity - 進行多變量敏感性分析
• run_monte_carlo - 進行蒙特卡羅風險模擬（10,000+種場景）
• calculate_tax_benefits - 計算稅收優惠和折舊
• compare_properties - 最多同時比較5處房產
• analyze_refinance - 分析再融資情況，包括盈虧平衡和淨現值計算
• analyze_airbnb_str - 分析Airbnb/短期租賃的收入，考慮季節性變化
• analyze_1031_exchange - 分析1031同類交換的稅收情況和資格
• analyze_market_comps - 進行市場分析，包括可比房產分析和CMA
• analyze_construction_loan - 分析建設貸款，包括提款計劃和永久融資
• analyze_wholesale_deal - 分析批發交易，包括轉讓費用和退出策略
• analyze_subject_to_deal - 分析承接現有抵押貸款的交易
• analyze_seller_financing - 分析賣方融資，包括條款優化和風險評估
• analyze_hard_money_loan - 分析硬錢貸款，包括項目可行性和風險評估
• calculate_capital_gains_tax - 計算資本利得稅並提供優化策略
• analyze_rent_vs_buy - 通過全面的財務分析比較租房和買房的成本與收益
• track_deal_pipeline - 跟蹤和分析多個交易在不同階段的表現指標
• analyze_joint_venture - 分析合資夥伴關係，包括利潤分配和風險評估
• analyze_property_management - 比較自主管理和專業物業管理
• track_property_expenses - 跟蹤和分析物業費用，包括基準比較和稅收分析

教育資源

• insights_articles - 35+篇教育文章和市場洞察
• state_assistance_programs - 各州的首付援助計劃
• market_data - 當前的抵押貸款利率和市場狀況
• calculator_examples - 每個計算器的示例場景

📦 安裝指南

NPM全局安裝（推薦）

npm install -g @realvest/mcp-server

NPM本地安裝

npm install @realvest/mcp-server

從源代碼安裝

git clone https://github.com/sigaihealth/realvestmcp.git
cd realvestmcp
npm install

🔧 配置說明

與Claude Desktop集成

將以下內容添加到Claude Desktop的配置文件中：

macOS：~/Library/Application Support/Claude/claude_desktop_config.json Windows：%APPDATA%\Claude\claude_desktop_config.json

{
  "mcpServers": {
    "realvest": {
      "command": "npx",
      "args": ["@realvest/mcp-server"],
      "description": "RealVest.ai房地產投資工具"
    }
  }
}

或者，如果是全局安裝：

{
  "mcpServers": {
    "realvest": {
      "command": "realvest-mcp",
      "description": "RealVest.ai房地產投資工具"
    }
  }
}

💻 使用示例

基礎用法

承受能力計算器

用戶：我年收入95,000美元，每月債務800美元，已儲蓄30,000美元。我能買得起什麼樣的房子？

Claude：我將使用RealVest承受能力計算器來計算你能承受的房價。

[使用calculate_affordability]

根據你的財務狀況：
- 最高房價：385,000美元
- 每月還款：2,534美元
- 首付比例：7.8%（30,000美元）
- 成交時所需現金：37,850美元
- 前端債務收入比：32.1%
- 後端債務收入比：42.2%

BRRRR計算器

用戶：分析一個BRRRR交易：購買價格120,000美元，翻新費用40,000美元，增值後價值210,000美元，每月租金1,600美元。

Claude：我將為你分析這個BRRRR投資機會。

[使用analyze_brrrr_deal]

BRRRR分析結果：
- 總投資：160,000美元
- 再融資時的現金回籠：2,500美元（資本回報率98.4%！）
- 每月現金流：287美元
- 年回報率：39.4%
- 現金回報率：11.5%
- 這是一個非常好的BRRRR交易！

房屋合租計算器

用戶：我購買了一套價值450,000美元的三聯排別墅，自己住其中一套，另外兩套每套租金1,500美元。

Claude：讓我來計算你的房屋合租節省金額。

[使用evaluate_house_hack]

房屋合租分析：
- 你的實際住房成本：每月 - 523美元（你實際上還能賺錢！）
- 與租房相比：每月節省2,023美元
- 年節省金額：24,276美元
- 此外，你還能積累資產並享受稅收優惠！

投資組合增長預測器

用戶：初始資金75,000美元，每年儲蓄20,000美元，每18個月購買一處房產。20年的投資組合預測如何？

Claude：我將為你預測20年內的投資組合增長情況。

[使用project_portfolio_growth]

20年投資組合預測：
- 擁有房產數量：13處
- 投資組合價值：420萬美元
- 總權益：230萬美元
- 每月現金流：11,400美元
- 年被動收入：136,800美元
- 總回報率：485%

聯合投資分析器

用戶：評估一個聯合投資項目：投資100,000美元，優先回報率8%，利潤分配比例70/30，預計內部收益率17%。

Claude：我將分析這個聯合投資機會。

[使用analyze_syndication]

聯合投資分析：
- 預計總回報：217,000美元
- 平均現金回報率：9.8%
- 權益倍數：2.17倍
- 風險調整後回報：良好
- 8%的優先回報率提供了堅實的下行保護

貸款與資格評估工具

抵押貸款承受能力計算器

用戶：雙收入情況：年收入85,000美元 + 65,000美元，每月債務1,200美元，首付50,000美元，考慮成交費用。

Claude：我將結合雙方收入計算你的抵押貸款承受能力。

[使用calculate_mortgage_affordability]

抵押貸款承受能力分析：
- 聯合年收入：150,000美元
- 最高購買價格：625,000美元
- 最高貸款金額：575,000美元
- 每月還款（本金、利息、稅款和保險）：4,125美元
- 包含債務後的每月總支出：5,325美元
- 前端債務收入比：33.0%
- 後端債務收入比：42.6%
- 成交費用估算：17,250美元

債務收入比計算器

用戶：年收入120,000美元，債務情況：汽車貸款400美元，信用卡債務200美元，學生貸款150美元。檢查所有貸款類型的資格。

Claude：我將分析你不同貸款類型的債務收入比。

[使用analyze_debt_to_income]

債務收入比分析結果：
- 當前債務收入比：7.5%
- 包含抵押貸款後的債務收入比：35.8%

貸款類型資格：
✅ 常規貸款：符合條件（最高45%）
✅ FHA貸款：符合條件（最高57%）
✅ VA貸款：符合條件（最高41%）
✅ USDA貸款：符合條件（最高41%）
⚠️ 大額貸款：臨界狀態（優選低於35%）

不同貸款類型的最高貸款金額從485,000美元到625,000美元不等。

貸款比較工具

用戶：比較以下貸款方案：1）6.5%的30年期常規貸款，2）5.9%的15年期貸款，3）6.2%的FHA貸款，4）5.8%的5/1 ARM貸款。

Claude：我將為你比較這四種貸款方案。

[使用compare_loans]

貸款比較結果：

最適合每月還款的方案：FHA貸款（每月2,847美元）
最節省總利息的方案：15年期貸款（總利息158,420美元）
最有利於積累權益的方案：15年期貸款
綜合性價比最高的方案：30年期常規貸款

ARM貸款風險：還款可能增加到每月3,425美元
FHA貸款的私人抵押貸款保險：前11年每月312美元
點數的盈虧平衡點：42個月

投資分析工具

內部收益率計算器

用戶：初始投資150,000美元，現金流情況：第1年12,000美元，第2年15,000美元，第3年18,000美元，第4年22,000美元，第5年25,000美元 + 200,000美元的出售收入。

Claude：我將計算這個投資的內部收益率。

[使用calculate_irr]

內部收益率分析：
- 內部收益率：19.7%
- 折現率為10%時的淨現值：63,482美元
- 總回報率：128%
- 回收期：4.2年

敏感性分析：
- 如果租金下降10%：內部收益率降至15.3%
- 如果出售價值下降10%：內部收益率降至16.8%
- 盈虧平衡出售價格：147,000美元

翻新轉售計算器

用戶：購買價格180,000美元，翻新費用65,000美元，增值後價值320,000美元，6個月的時間週期，使用硬錢貸款。

Claude：我將分析這個翻新轉售項目。

[使用analyze_fix_flip]

翻新轉售分析：
- 總投資：245,000美元
- 淨利潤：52,350美元
- 回報率：21.4%
- 利潤率：16.4%
- 70%規則符合情況：✅ 通過
  - 最高允許出價：159,000美元（70%的增值後價值 - 65,000美元翻新費用）
  - 實際出價：245,000美元（在可接受範圍內）

融資成本：14,700美元
盈虧平衡出售價格：259,700美元
安全緩衝：60,300美元

淨現值計算器

用戶：評估一個10年持有期的投資：初始投資 - 200,000美元，每年現金流24,000美元，10年後出售價格400,000美元，折現率8%。

Claude：我將計算這個投資的淨現值。

[使用calculate_npv]

淨現值分析：
- 名義淨現值：128,745美元
- 內部收益率：13.8%
- 盈利指數：1.64
- 回收期：8.3年

考慮3%通貨膨脹的情況：
- 實際淨現值：142,380美元
- 實際折現率：4.85%
- 這個投資顯著跑贏通貨膨脹！

現金回報率計算器

用戶：房產價值350,000美元，首付25%，每月租金3,200美元，每月費用1,400美元，利率6.8%。

Claude：我將計算你的現金回報率。

[使用calculate_cocr]

現金回報率分析：
- 現金投資：87,500美元
- 每月現金流：642美元
- 年現金流：7,704美元
- 現金回報率：8.8%
- 資本化率：7.7%

5年預測：
- 總現金流：42,168美元
- 房產價值：405,963美元
- 總回報率：86.4%
- 平均年回報率：17.3%

債務償付覆蓋率計算器

用戶：投資性房產：每月租金2,800美元，空置率5%，每月費用800美元，貸款金額350,000美元，利率7.25%。

Claude：我將計算該房產的債務償付覆蓋率以評估貸款資格。

[使用calculate_dscr]

債務償付覆蓋率分析：
- 淨營業收入：每年25,200美元
- 年債務償付額：28,644美元
- 債務償付覆蓋率：0.88 ❌ 低於1.0

貸款資格：不符合條件
- 大多數貸款要求債務償付覆蓋率 ≥ 1.0
- 債務償付覆蓋率為1.0時的最高貸款金額：306,000美元
- 或者將租金提高到3,200美元以符合條件

壓力測試：空置率提高20%將使債務償付覆蓋率降至0.71

盈虧平衡計算器

用戶：一個4單元的建築：價格500,000美元，每月總租金6,000美元，每月費用2,000美元，貸款金額400,000美元。

Claude：我將計算你的盈虧平衡點。

[使用analyze_breakeven]

盈虧平衡分析：
- 盈虧平衡入住率：63.3%（2.5個單元）
- 當前安全邊際：每月1,302美元
- 可承受的情況： 
  - 租金下降21.7%
  - 費用增加65%
  
敏感性分析：對空置率變化最為敏感
5年平均盈虧平衡入住率：61.2%
風險等級：低（安全邊際良好）

高級分析工具

敏感性分析

用戶：我的投資對利率、租金和購買價格的變化有多敏感？

Claude：我將進行多變量敏感性分析。

[使用analyze_sensitivity]

敏感性分析結果：

影響最大的變量（按彈性排序）：
1. 利率：彈性係數1.82
   - 利率上升1% → 回報率下降8.2%
2. 租金收入：彈性係數1.45  
   - 租金下降10% → 回報率下降14.5%
3. 購買價格：彈性係數0.93
   - 購買價格上升10% → 回報率下降9.3%

臨界值：
- 盈虧平衡利率：8.7%
- 最低可行租金：2,150美元
- 最高購買價格：385,000美元

龍捲風圖顯示利率風險占主導地位

蒙特卡羅模擬器

用戶：運行10,000次模擬：租金範圍2,000 - 2,500美元，費用範圍12,000 - 18,000美元，增值率範圍2 - 5%。

Claude：我將根據你的參數運行蒙特卡羅模擬。

[使用run_monte_carlo]

蒙特卡羅模擬結果（10,000次模擬）：

預期回報：
- 平均內部收益率：14.3%
- 中位數內部收益率：13.8%
- 標準差：3.2%

風險分析：
- 虧損概率：4.2%
- 風險價值（95%）：8.1%
- 最佳情況（95%分位數）：20.4%

成功概率：
- 內部收益率 > 10%：89.3%
- 內部收益率 > 15%：42.7%
- 正現金流：94.6%

建議：風險調整後回報強勁

稅收優惠計算器

用戶：房產價值400,000美元，土地價值80,000美元，租金收入48,000美元，其他收入150,000美元，夫妻聯合申報。

Claude：我將計算你從折舊中獲得的稅收優惠。

[使用calculate_tax_benefits]

稅收優惠分析：

折舊計劃：
- 年折舊額：11,636美元
- 第一年稅收節省：3,723美元
- 10年總節省：37,230美元

稅收影響：
- 應稅租金收入：24,187美元
- 折舊後：12,551美元
- 租金的實際稅率：19.8%

策略：
- 考慮成本分離以在第一年節省15,000美元以上
- 由於收入原因，被動損失限制為12,449美元
- 進行1031交換以遞延29,090美元的收回稅款

房產比較工具

用戶：比較3處房產：A）300,000美元的單戶住宅，每月租金2,500美元；B）400,000美元的雙拼別墅，每月租金3,600美元；C）350,000美元的公寓，每月租金2,800美元。

Claude：我將比較這三處投資性房產。

[使用compare_properties]

房產比較結果：

排名（加權得分）：
1. 雙拼別墅（84.2/100） ⭐
2. 公寓（76.8/100）
3. 單戶住宅（71.5/100）

不同目標的最佳選擇：
- 現金流最高的房產：雙拼別墅（每月847美元）
- 資本化率最高的房產：雙拼別墅（8.1%）
- 風險最低的房產：公寓（盈虧平衡入住率65%）
- 增值潛力最大的房產：單戶住宅（位置得分8.5）

5年預測：
- 雙拼別墅：總回報率92%
- 公寓：總回報率78%  
- 單戶住宅：總回報率71%

建議：雙拼別墅提供最佳的綜合回報

再融資計算器

用戶：我是否應該進行再融資？當前貸款餘額350,000美元，利率7.25%，剩餘期限23年。新的貸款方案：30年期，利率6.5%。

Claude：我將分析再融資是否在財務上合理。

[使用analyze_refinance]

再融資分析結果：

當前貸款與新貸款對比：
- 每月還款：從2,683美元降至2,324美元（每月節省359美元）
- 剩餘總利息：從391,564美元增至486,640美元
- 成交費用：7,000美元

盈虧平衡分析：
- 簡單盈虧平衡期：19.5個月
- 折現率為7%時的淨現值：42,815美元
- 內部收益率：26.3%

決策：✅ 建議進行再融資（高置信度）
- 主要原因：顯著的利率降低，且盈虧平衡期合理
- 每月節省的359美元現金流有明顯改善
- 即使貸款期限延長，淨現值仍然為正

建議：
1. 進行再融資 - 0.75%的利率降低足以彌補成本
2. 考慮將每月節省的359美元用於複利投資
3. 替代方案：20年期貸款比30年期貸款可節省168,000美元利息

風險因素：
- 由於貸款期限延長，總利息支出會增加
- 考慮是否計劃持有該房產超過2年

賣方融資計算器

用戶：分析一個賣方融資交易：房產價值400,000美元，首付80,000美元，利率7.5%，期限20年，賣方有出售意願。

Claude：我將為你分析這個賣方融資機會。

[使用analyze_seller_financing]

賣方融資分析結果：

交易概述：
- 房產價值：400,000美元
- 首付：80,000美元（20%）
- 賣方貸款：320,000美元
- 利率：7.5%
- 每月還款：2,583美元
- 貸款價值比：80%

融資指標：
- 向賣方的總還款額：619,920美元
- 總利息收入：299,920美元
- 有效年利率：7.5%
- 還款類型：完全攤銷

賣方收益：優秀評級（得分：78/100）
- 更高的利率：獲得7.5%的利率，而市場利率為6.5%
  - 每年優勢：3,200美元
- 稅收遞延：將資本利得分散在20年中
  - 預計每年稅收節省：2,400美元
- 增強的市場競爭力：賣方融資吸引更多買家
  - 房產價值提升：8,000美元
- 佣金節省：有可能以全價出售而無需支付經紀人佣金
  - 佣金節省：24,000美元

買方收益：非常好評級（得分：65/100）
- 低於市場利率：7.5%的利率，而傳統貸款為8.2%
  - 每年節省：2,240美元
- 更容易獲得資格：繞過嚴格的銀行要求
- 更快的成交速度：2 - 3周，而傳統貸款需要30 - 45天
- 更低的首付：20%，而投資性房產通常為25%

現金流分析（投資性房產）：
- 每月毛租金：3,200美元
- 運營費用：800美元
- 淨營業收入：2,400美元
- 每月還款：2,583美元
- 每月現金流： - 183美元
- 現金回報率： - 2.7%
- 債務償付覆蓋率：0.93（低於1.0）

風險評估：中等風險（得分：35/100）
- 法律風險：中等 - 需要全面的文件記錄
- 信用風險：低 - 買方信用評分720分
- 市場風險：低 - 80%的貸款價值比提供了一定的權益緩衝

稅收分析：
- 資本利得確認：每年5,000美元（而不是一次性100,000美元）
- 利息收入：每年24,000美元
- 預計年稅收：7,200美元
- 稅收優勢：分散收益，避免大額稅收衝擊

退出策略：
1. ✅ 持有至到期（推薦）
   - 時間週期：20年
   - 總回報：299,920美元利息
   
2. 提前還款激勵
   - 時間週期：7 - 10年
   - 提供3%的提前還款折扣
   
3. 將貸款出售給投資者
   - 時間週期：任何時間
   - 預計獲得剩餘餘額的70 - 80%

建議：
✅ 強烈推薦
- 對雙方都有很強的互利性
- 賣方獲得高於市場的回報並享受稅收優惠
- 買方更容易獲得資格並獲得有競爭力的利率
- 實施全面的法律文件記錄
- 使用經驗豐富的房地產律師
- 考慮聘請抵押貸款服務公司處理還款

關鍵成功因素：
- 全面的本票和信託契約
- 自動還款處理
- 房產保險要求
- 明確的違約程序
- 定期還款監控

資本利得稅計算器

用戶：出售我3年前購買的投資性房產：購買價格280,000美元，出售價格420,000美元，改善費用35,000美元，已計提折舊18,000美元，夫妻聯合申報，年收入150,000美元。

Claude：我將計算你的資本利得稅負債並提供優化策略。

[使用calculate_capital_gains_tax]

資本利得稅分析結果：

交易概述：
- 出售價格：420,000美元
- 購買價格：280,000美元
- 持有期限：3年（長期）
- 房產類型：投資性房產
- 總收益：140,000美元

收益/損失分析：
- 原始成本基礎：280,000美元
- 資本改善：35,000美元
- 累計折舊：18,000美元
- 調整後成本基礎：297,000美元
- 淨收入：420,000美元
- 毛資本利得：123,000美元

稅收明細：
- 折舊收回稅：18,000美元（稅率25%）
- 資本利得稅：15,750美元（稅率15%）
- 淨投資收入稅：0美元（收入低於門檻）
- 聯邦總稅收負債：20,250美元

適用稅率：
- 普通稅率：22%
- 長期資本利得稅率：15%
- 折舊收回稅率：25%
- 實際稅率：16.5%

稅後收入：399,750美元

州稅分析（如適用）：
- 各州不同（0% - 13.3%）
- 得克薩斯州/佛羅里達州：額外稅收0美元
- 加利福尼亞州：額外稅收約16,359美元

稅收優化策略：
1. ✅ 1031同類交換（最佳策略）
   - 稅收節省：20,250美元（100%遞延）
   - 要求：在45天內確定替代房產
   - 時間週期：在180天內完成交換
   - 適用性：非常適合

2. 分期銷售
   - 稅收節省：約6,075美元（分散在多年）
   - 要求：分多年支付
   - 好處：降低稅率等級，穩定收入

3. 稅收損失收割
   - 要求：在同一年度實現損失
   - 好處：用損失抵消收益

建議：
✅ 強烈推薦：1031交換
- 遞延全部20,250美元的稅收負債
- 通過持續的房產所有權積累財富
- 為繼承人提供基礎提升
- 需要合格的中介和嚴格的時間安排

⚠️ 考慮尋求專業幫助
- 複雜的交易，對稅收有重大影響
- 有多種優化策略可供選擇
- 州稅影響差異很大
- 適當的文件記錄對稅收優惠至關重要

關鍵行動項目：
- 審查所有可用的稅收策略
- 考慮時間安排優化
- 評估1031交換機會
- 如果不遞延稅收，計劃預估稅收支付
- 記錄所有符合條件的費用和改善

Airbnb/短期租賃收入計算器

用戶：分析一個海濱公寓的Airbnb投資：購買價格350,000美元，2臥室/2浴室，平均每晚租金180美元，入住率65%。

Claude：我將分析你海濱公寓的Airbnb投資潛力。

[使用analyze_airbnb_str]

Airbnb/短期租賃分析結果：

投資概述：
- 總投資：117,500美元（25%首付 + 啟動成本）
- 年毛收入：42,705美元（256個入住夜晚）
- 運營費用：18,450美元（費用率43%）
- 年現金流：4,890美元

性能指標：
- 現金回報率：4.2%
- 資本化率：6.9%
- 每晚收入：167美元（包括清潔費）
- 利潤率：11.4%

與傳統租賃相比：
- 短期租賃每月現金流：408美元
- 傳統租賃：每月285美元
- 短期租賃優勢：每月123美元（+43%）

季節性分析：
- 旺季（4個月）：每晚220美元，入住率80%
- 淡季（4個月）：每晚140美元，入住率45%
- 平季：每晚180美元，入住率65%

風險分析：中等風險
- 依賴旅遊業導致收入波動
- 入住率下降20% = 年現金流減少8,500美元
- 高費用率限制了利潤率

盈虧平衡分析：
- 盈虧平衡入住率：52%
- 當前安全邊際：13個百分點
- 每年至少需要190個入住夜晚才能盈虧平衡

建議：
1. ✅ 進行投資 - 短期租賃明顯優於傳統租賃
2. 專注於旺季優化和提升客人體驗
3. 預留3 - 6個月的費用作為儲備金
4. 如果每年預訂超過256次，考慮聘請專業管理公司
5. 跨季節和客人類型進行多元化營銷

關鍵成功因素：
- 通過強大的營銷保持入住率高於60%
- 根據季節性需求模式優化定價
- 提供優質的客人體驗以獲得積極評價

1031交換計算器

用戶：分析一個1031交換交易：出售一處租賃房產，售價500,000美元，購買價300,000美元，已計提折舊80,000美元，購買一處價值600,000美元的替代房產。

Claude：我將分析你的1031同類交換機會。

[使用analyze_1031_exchange]

1031交換分析結果：

房產分析：
- 出售價格：500,000美元
- 調整後成本基礎：270,000美元（成本 + 改善 - 折舊）
- 總收益：200,000美元
- 折舊收回：80,000美元
- 資本利得：120,000美元

不進行交換的稅收影響：
- 折舊收回稅：20,000美元（稅率25%）
- 資本利得稅：24,000美元（稅率20%）
- 預計州稅：10,000美元
- 總稅收負債：54,000美元

1031交換好處：
- 即時稅收節省：54,000美元
- 中介費用：3,000美元
- 淨稅收優惠：51,000美元

交換要求：✅ 完全符合條件
- 價值測試：通過（600,000美元 > 470,000美元淨收入）
- 債務測試：通過（無抵押差額）
- 同類測試：通過（均為投資性房產）
- 無差額：完美的交換結構

現金流影響：
- 進行1031交換後：有51,000美元更多資金可用於投資
- 稅收節省帶來額外的借款能力
- 可以購買更高價值的替代房產

資格分析：100%符合條件
✅ 同類房產（均為投資性房地產）
✅ 45天識別規則
✅ 180天交換完成規則
✅ 滿足投資/商業用途要求

風險分析：低風險
- 成功概率：85%
- 主要風險：時間限制，融資批准
- 緩解措施：提前獲得融資資格，確定備用替代房產

長期好處（10年持有）：
- 稅收遞延好處：淨現值42,000美元
- 實際稅率降低：15%
- 遞延稅款的複利效應

替代方案：
1. 應稅出售：立即繳納54,000美元稅收，淨收入416,000美元
2. 分期銷售：將稅收分散在5年
3. 機會區投資：如果持有10年以上，有85%的稅收減免潛力

建議：
1. ✅ 進行1031交換 - 立即節省51,000美元
2. 在掛牌前聘請合格的中介
3. 提前安排替代房產的融資
4. 確定2 - 3處備用替代房產
5. 考慮替代房產的長期退出策略

時間要求：
- 第0天：出售放棄的房產
- 第1 - 45天：確定替代房產
- 第1 - 180天：完成替代房產的收購

市場分析工具

用戶：使用3個可比銷售數據分析一處房產：面積1800平方英尺，3臥室/2浴室，建於2010年，狀況良好。

Claude：我將使用可比銷售數據為你分析該房產的市場情況。

[使用analyze_market_comps]

市場分析結果：

CMA分析：
- 估計市場價值：425,000美元
- 每平方英尺價格：236美元
- 置信水平：高（可比得分平均：87%）

可比房產分析：
1. 125 Main St：430,000美元（相似度得分95%）
   - 調整：+5,000美元（狀況）， - 3,000美元（房齡）
   - 調整後價值：432,000美元

2. 456 Oak Ave：415,000美元（相似度得分82%）  
   - 調整：+8,000美元（面積），+2,000美元（地塊）
   - 調整後價值：425,000美元

3. 789 Pine Rd：440,000美元（相似度得分85%）
   - 調整： - 12,000美元（狀況）， - 5,000美元（位置）
   - 調整後價值：423,000美元

市場指標：
- 平均掛牌天數：23天
- 每平方英尺價格範圍：225 - 245美元
- 市場消化率：強勁

社區分析：
- 市場強度得分：78/100（良好）
- 流動性得分：82/100（優秀）
- 投資等級：B+
- 價格走勢：適度增值

投資分析：
- 估計每月租金：2,400美元
- 毛租金收益率：6.8%
- 房價租金比：177（有利）
- 資本化率估計：5.2%

價格建議：
- 掛牌價格範圍：415,000 - 435,000美元
- 投資最高出價：405,000美元（假設1%規則）
- 快速出售價格：410,000美元

市場洞察：
- 市場狀況：平衡市場
- 最佳掛牌策略：以425,000美元的價格進行有競爭力的定價
- 投資前景：良好的現金流潛力
- 風險因素：季節性需求變化

建議：
1. ✅ 以425,000美元的價格掛牌以獲得最佳市場反應
2. 比最近售價440,000美元低2 - 3%以吸引買家
3. 突出與可比房產相比的狀況優勢
4. 對於投資者：強勁的租賃市場基本面
5. 預計掛牌時間：20 - 25天

建設貸款計算器

用戶：分析一個建設貸款項目：建設成本300,000美元，土地成本75,000美元，建成後價值500,000美元，時間週期6個月。

Claude：我將分析你的建設貸款融資結構。

[使用analyze_construction_loan]

建設貸款分析結果：

項目概述：
- 總項目成本：456,000美元（包括軟成本和應急費用）
- 建設貸款：364,800美元（貸款與成本比率80%）
- 自付費用：91,200美元
- 預計完工時間：6個月

提款計劃（5個階段）：
1. 基礎階段（15%）：54,720美元 - 第1個月
2. 框架階段（20%）：72,960美元 - 第2個月  
3. 機電粗裝階段（20%）：72,960美元 - 第3個月
4. 石膏板/內部裝修階段（25%）：91,200美元 - 第4個月
5. 最終/完工階段（20%）：72,960美元 - 第5個月

僅付利息還款：
- 平均每月還款：1,139美元
- 總建設利息：6,834美元
- 最高每月還款：1,902美元

盈利能力分析：
- 總投資：462,898美元
- 毛利潤：37,102美元
- 利潤率：7.4%
- 年化回報率：16.1%

風險評估：中等風險
- 6個月的時間週期可管理
- 10%的應急費用對於單戶住宅足夠
- 80%的貸款與成本比率提供合理槓桿
- 利潤率可接受但不高

永久融資（如果轉換）：
- 最高永久貸款：400,000美元（完工價值的80%）
- 每月本金和利息還款：2,847美元（30年期，利率6.5%）
- 轉換時所需現金：0美元（完全轉換）

建議：
1. ✅ 進行項目 - 基本面良好，回報可接受
2. 考慮提前鎖定材料成本
3. 在時間週期中預留2周的緩衝時間
4. 保持15%的成本應急儲備
5. 現在就獲得永久融資的預批准

盈虧平衡分析：
- 最低銷售價格：462,898美元
- 可承受15%的成本超支並保持盈利
- 時間延遲2個月以上將顯著降低盈利能力

批發交易分析器

用戶：分析一個批發交易：合同價格80,000美元，增值後價值150,000美元，修復費用25,000美元，轉讓費用12,000美元。

Claude：我將為你分析這個批發交易機會。

[使用analyze_wholesale_deal]

批發交易分析結果：

交易指標：
- 合同價格：80,000美元
- 轉讓費用：12,000美元
- 買方收購成本：92,000美元
- 增值後價值：150,000美元
- 估計修復成本：25,000美元
- 交易評級：B

買方分析：
- 總投資：117,000美元（收購 + 修復）
- 毛利潤潛力：33,000美元
- 利潤率：22.0%
- 回報率：28.2%
- 70%規則符合情況：✅ 通過
  - 最高允許出價：80,000美元（70%的增值後價值 - 25,000美元修復費用）
  - 實際出價：92,000美元（在可接受範圍內）

批發盈利能力：
- 毛利潤：12,000美元（轉讓費用）
- 營銷成本：1,200美元
- 持有成本（20天）：500美元
- 淨利潤：10,300美元
- 利潤率：85.8%
- 預計轉讓時間：20天
- 年化回報率：187.5%
- 評級：非常好

風險評估：中等風險
- 房產狀況：一般（可管理的修復範圍）
- 市場趨勢：穩定
- 賣方出售意願：高
- 交易差價：25,000美元的差價提供良好緩衝
- 未發現重大問題

退出策略：
1. ✅ 批發轉讓（推薦）
   - 利潤：12,000美元
   - 時間週期：15 - 30天
   - 風險：中等
   
2. 雙成交
   - 利潤：18,000美元
   - 時間週期：30 - 45天  
   - 風險：高（資金要求）
   
3. 翻新轉售
   - 利潤：28,000美元
   - 時間週期：4 - 6個月
   - 風險：高（建設/市場風險）

市場時機：良好（得分：7/10）
- 春季支持買家活動
- 新掛牌（掛牌45天）
- B級社區需求穩定

建議：
1. ✅ 進行批發轉讓
2. 立即向投資者買家名單進行預營銷
3. 確保修復估計保守
4. 準備備用雙成交方案
5. 以翻新轉售投資者為主要目標買家

成功概率：85%（基於交易質量和市場狀況）

承接現有抵押貸款交易計算器

用戶：分析一個承接現有抵押貸款交易：房產價值180,000美元，現有抵押貸款餘額150,000美元，每月還款1,200美元，賣方已逾期2個月。

Claude：我將為你分析這個承接現有抵押貸款的收購機會。

[使用analyze_subject_to_deal]

承接現有抵押貸款交易分析結果：

交易指標：
- 市場價值：180,000美元
- 現有抵押貸款餘額：150,000美元
- 總現金投資：8,000美元（給賣方的現金 + 成交費用）
- 即時權益：22,000美元
- 權益百分比：12.2%
- 當前貸款價值比：83.3%
- 交易質量得分：72/100（良好）

現金流分析：
- 每月毛租金：1,500美元
- 有效租金（5%空置率）：1,425美元
- 每月費用：
  - 抵押貸款還款：1,200美元
  - 管理費（8%）：114美元
  - 維護儲備金：75美元
  - 總費用：1,389美元
- 每月淨現金流：36美元
- 現金回報率：5.4%
- 覆蓋率：1.19倍
- 評級：一般

風險評估：高風險
- 法律風險：高 - 傳統貸款有到期出售條款
- 還款風險：中等 - 賣方逾期2個月（欠款2,400美元）
- 市場風險：中等 - 83%的貸款價值比提供有限權益緩衝
- 保險風險：低 - 有授權協議
- 總體風險得分：8/15
- 法律合規得分：65/100

退出策略：
1. ✅ 持有並出租（推薦）
   - 時間週期：長期（5年以上）
   - 5年回報：89,000美元
   - 每月現金流：36美元
   
2. 再融資併合法化
   - 時間週期：3 - 6個月
   - 新還款：約1,320美元（利率7%）
   - 消除到期出售風險
   
3. 快速出售
   - 時間週期：1 - 3個月
   - 出售價格：153,000美元（15%折扣）
   - 淨利潤：5,000美元

長期預測（5年）：
- 房產價值：208,700美元（3%增值）
- 剩餘抵押貸款：125,400美元
- 預計權益：83,300美元
- 總現金流：2,160美元
- 總回報：85,460美元
- 平均年回報率：213%

建議：
1. ⚠️ 謹慎進行 - 風險高但回報好
2. 立即償還逾期欠款（2,400美元）以防止止贖
3. 實施全面的風險緩解策略
4. 考慮成立有限責任公司以保護個人責任
5. 保持低調以避免觸發到期出售條款
6. 建立6個月的還款儲備金（7,200美元）
7. 確保授權協議和委託書
8. 計劃在12 - 24個月內進行再融資

風險緩解策略：
- 獲得全面的產權和責任保險
- 使用授權協議管理還款  
- 通過有限責任公司進行結構安排以獲得法律保護
- 保持自動還款系統
- 詳細記錄所有協議
- 監控市場狀況和再融資機會

法律合規：65/100（需要改進）
- 擔保契據轉讓：✅ 良好
- 授權協議：✅ 良好  
- 傳統貸款： ⚠️ 到期出售風險較高
- 考慮諮詢律師進行優化

租房 vs 買房計算器

用戶：我應該每月花2,500美元租房還是購買一套450,000美元的房子？我已儲蓄90,000美元作為首付，預計居住7年。

Claude：我將為你的情況分析租房和買房的決策。

[使用analyze_rent_vs_buy]

租房 vs 買房分析（7年時間週期）：

買房情景：
- 購買價格：450,000美元
- 首付：90,000美元（20%）
- 每月還款：2,847美元（本金、利息、稅款和保險）
- 每月總費用：3,247美元（包括維護費用）
- 7年總費用：287,536美元

租房情景：
- 每月租金：2,500美元
- 每年租金漲幅：3%
- 7年總費用：217,840美元

盈虧平衡分析：
- 盈虧平衡年限：4.2年
- 你計劃居住7年 ✅ 買房更划算
- 買房在7年內的淨優勢：69,696美元

財富積累：
- 7年後的權益：142,500美元
- 房產價值：547,200美元（3.5%增值）
- 出售後的淨收入：485,300美元
- 租房者投資餘額：198,400美元（投資節省的首付）
- 房主優勢：286,900美元

建議：✅ 買房（高置信度）
- 7年的時間週期超過4.2年的盈虧平衡期
- 強大的財富積累優勢（286,000美元）
- 有利的房價租金比
- 你的收入等級可享受稅收優惠

交易管道跟蹤器

用戶：跟蹤我5個活躍的交易：2個已簽訂合同，2個在盡職調查階段，1個正在分析。

Claude：我將為你設置交易管道跟蹤系統。

[使用track_deal_pipeline]

交易管道分析結果：

管道概述：
- 總活躍交易數量：5個
- 管道價值：2,100,000美元
- 預計成交數量：3個（成交率60%）
- 平均在管道中的天數：45天

交易狀態細分：
1. 123 Main St - 已簽訂合同（第38天）
   - 購買價格：285,000美元
   - 成交概率：85%
   - 預計成交時間：12天

2. 456 Oak Ave - 已簽訂合同（第22天）
   - 購買價格：420,000美元
   - 成交概率：75%
   - 預計成交時間：18天

性能指標：
- 平均交易規模：420,000美元
- 轉化率：75%（分析 → 合同）
- 平均成交時間：52天
- 歷史成功率：68%

建議：
1. ✅ 管道良好，多元化程度高
2. 考慮在第二季度增加2 - 3個新的潛在交易
3. 密切監控融資條件

管道健康得分：78/100（良好）

合資企業計算器

用戶：分析一個合資企業夥伴關係：我投入150,000美元現金，合作伙伴投入200,000美元並負責所有工作。在一個600,000美元的翻新項目中，利潤分配比例為50/50。

Claude：我將分析這個合資企業夥伴關係的公平性和回報。

[使用analyze_joint_venture]

合資企業分析結果：

夥伴關係結構：
- 總項目價值：600,000美元
- 你的出資：150,000美元現金（資本佔比42.9%）
- 合作伙伴出資：200,000美元現金 + 勞務權益
- 利潤分配：50/50

資本分析：
- 總現金需求：350,000美元
- 你的份額：150,000美元（42.9%）
- 合作伙伴的份額：200,000美元（57.1%）
- 你的資本溢價： - 7.1%

勞務權益估值：
- 項目管理：15,000美元
- 施工監督：25,000美元
- 許可證/合規工作：8,000美元
- 總勞務權益價值：48,000美元

公平性分析：非常好（得分：78/100）
- 合作伙伴的勞務權益適當補償了資本不平衡
- 考慮勞務權益後，50/50的分配實際上對你更有利

財務預測：
- 預計毛利潤：125,000美元
- 你50%的份額：62,500美元
- 你的回報率：41.7%
- 你的內部收益率：67.2%（9個月項目）

建議：✅ 有利的夥伴關係結構
這個合資企業提供良好回報，同時利用了合作伙伴的專業知識

物業管理計算器

用戶：我應該自己管理我的4單元建築還是聘請物業經理？目前每月總租金為6,400美元。

Claude：我將分析自主管理和專業物業管理對你的4單元建築的優劣。

[使用analyze_property_management]

物業管理分析結果：

房產概述：
- 房產類型：小型多戶住宅（4個單元）
- 每月租金收入：6,400美元
- 年租金收入：76,800美元

自主管理分析：
- 每月時間投入：8 - 12小時
- 年機會成本：4,200美元
- 自付費用：每年1,200美元
- 年總費用：5,400美元（租金的7.0%）

專業管理分析：
- 管理費：租金的8%（每月512美元）
- 年管理費用：6,144美元
- 額外服務費用：每年1,000美元
- 年總費用：7,144美元（租金的9.3%）

年費用比較：
- 自主管理：5,400美元
- 專業管理：7,144美元
- 自主管理每年節省：1,744美元

適用性得分：
- 自主管理適用性：72/100（適合）
- 房產規模適合自主管理
- 時間投入可管理

建議：✅ 自主管理
- 每年節省1,744美元很可觀
- 對於未來房產是很好的學習機會
- 4單元的房產規模可管理

物業費用跟蹤器

用戶：跟蹤我的雙拼別墅本月的費用：維護費用1,800美元，物業稅600美元，保險費300美元，資本改善費用2,400美元。

Claude：我將分析和跟蹤你的雙拼別墅物業費用。

[使用track_property_expenses]

物業費用分析結果：

房產概述：
- 房產類型：雙拼別墅
- 總單元數：2個
- 總費用：5,100美元

費用細分：
- 運營費用：1,800美元（35.3%）
- 固定費用：900美元（17.6%）  
- 資本費用：2,400美元（47.1%）
- 每單元費用：2,550美元

基準比較：
- 行業基準：每單元每年3,200美元
- 你的年化費用：每單元30,600美元
- 差異：+856%（由於資本改善費用）
- 本月表現評級：費用較高

稅收扣除分析：
- 年可扣除費用：54,000美元
- 資本費用：2,500美元可立即扣除
- 預計稅收節省：15,820美元

建議：
1. ⚠️ 本月資本費用較高 - 核實是否為一次性費用
2. 區分常規維護和改善費用
3. 考慮每月預算而不是年度跟蹤
4. 通過適當分類有很強的稅收扣除潛力

💡 實際應用場景

首次投資者全面分析

用戶：我有50,000美元可用於投資，年收入90,000美元。我應該選擇房屋合租還是購買出租房產？

Claude：我將為你的情況分析這兩種策略。

1. 房屋合租分析：
   [使用evaluate_house_hack]
   - 購買300,000美元的雙拼別墅，自己住一邊
   - 你的成本：每月450美元
   - 與租房相比每月節省1,050美元

2. 傳統出租房產分析：
   [使用calculate_cocr]
   - 購買200,000美元的房產，每月租金1,800美元
   - 現金流：每月375美元
   - 現金回報率：9.2%

3. 10年預測：
   [使用project_portfolio_growth]
   - 從房屋合租到出租房產，最終擁有5處房產
   - 預計投資組合價值：180萬美元
   - 每月現金流：4,200美元

建議：從房屋合租開始，以實現最高的資本效率

專業投資者投資組合分析

用戶：我有一個價值200萬美元的投資組合，包含8處房產。分析我的再融資和擴張選項。

Claude：我將為你提供全面的投資組合分析。

1. 當前投資組合指標：
   - 總權益：875,000美元
   - 每月現金流：7,200美元
   - 平均現金回報率：11.3%

2. 再融資分析：
   [進行多項貸款比較]
   - 可獲得425,000美元的資金
   - 保持最低債務償付覆蓋率1.25

3. 擴張情景分析：
   [使用蒙特卡羅模擬]
   - 有82%的概率在5年內達到500萬美元的投資組合價值
   - 最佳方案：每年增加2處房產
   
4. 稅收優化：
   [進行稅收優惠分析]
   - 每年折舊72,000美元
   - 考慮對較新的房產進行成本分離

市場低迷壓力測試

用戶：我的投資組合在類似2008年的市場崩潰中會如何表現？房產價值150萬美元，貸款80萬美元。

Claude：我將對你的投資組合進行嚴重市場低迷的壓力測試。

1. 敏感性分析：
   [使用analyze_sensitivity]
   - 房產價值下降30%：仍有450,000美元的權益
   - 租金下降25%：每月負現金流1,200美元
   - 綜合影響：需要85,000美元的儲備金

2. 蒙特卡羅崩潰模擬：
   [使用run_monte_carlo]
   - 生存概率：73%
   - 關鍵因素：現金儲備
   - 恢復時間：4 - 6年

3. 風險緩解措施：
   - 建立12個月的儲備金（144,000美元）
   - 鎖定長期租戶
   - 考慮出售1處房產以增加流動性

4. 歷史背景：
   [使用insights_articles]
   - 2008年的市場恢復模式
   - 有效的策略

📖 教育資源

市場洞察

用戶：2024年哪些市場最適合獲得現金流？

Claude：我將搜索當前的市場分析。

[使用insights_articles和market_data]

最佳現金流市場分析：
1. "現金流投資者的隱藏寶石市場"
2. "為什麼中西部市場主導回報"
3. 各市場的當前抵押貸款利率

關鍵發現：
- 最佳現金流市場：孟菲斯、克利夫蘭、伯明翰
- 最佳增值市場：奧斯汀、羅利、鳳凰城
- 最平衡的市場：堪薩斯城、印第安納波利斯

投資策略

用戶：向初學者解釋BRRRR策略。

Claude：我將查找關於BRRRR投資的教育內容。

[使用insights_articles和calculator_examples]

BRRRR教育資料包：
1. "BRRRR投資初學者指南"
2. 分步BRRRR計算器教程
3. 實際BRRRR交易示例

此外，我將帶你進行一次BRRRR分析練習...

🛠️ 高級功能

自定義場景

MCP服務器支持複雜的多步驟分析：

用戶：我正在考慮三種策略： 
1. 用現金購買3處出租房產
2. 利用槓桿購買6處房產  
3. 投資2個聯合投資項目

哪種策略在10年內能積累更多財富？

Claude：我將對這三種策略進行建模比較。

[運行多個計算器和模擬]

10年財富積累分析：
1. 現金購買：淨資產120萬美元，每月收入4,500美元
2. 槓桿購買出租房產：淨資產210萬美元，每月收入6,800美元  
3. 聯合投資項目：淨資產150萬美元，無每月收入

槓桿購買出租房產在總財富和現金流方面表現最佳，但風險也最高...
[隨後進行詳細的風險回報分析]

API集成示例

// 示例：程序化使用
const results = await mcp.calculate_affordability({
  annual_income: 95000,
  monthly_debts: 500,
  down_payment: 25000,
  interest_rate: 6.85,
  loan_term: 30,
  property_tax_rate: 1.2,
  home_insurance_annual: 1200
});

// 鏈式調用多個計算
const brrrr = await mcp.analyze_brrrr_deal({...});
if (brrrr.success_metrics.cash_on_cash_return > 10) {
  const projection = await mcp.project_portfolio_growth({...});
}

🤝 貢獻指南

我們歡迎貢獻！請參閱 CONTRIBUTING.md 瞭解貢獻指南。

開發

git clone https://github.com/sigaihealth/realvestmcp.git
cd realvestmcp
npm install
npm test  # 運行所有241個測試

添加計算器

1. 在 src/calculators/ 目錄下創建計算器
2. 添加全面的測試
3. 在README中更新示例
4. 提交拉取請求

📄 許可證

MIT © RealVest

🆘 支持渠道

• 文檔：realvest.ai/docs
• 問題反饋：GitHub Issues
• 郵箱：support@realvest.ai
• Discord：加入我們的社區

📈 統計數據

• 計算器數量：31個
• 測試覆蓋率：100%（241個測試）
• 資源數量：100+篇文章和指南
• 活躍用戶數量：1000+
• 每日計算次數：10000+

由RealVest用心打造，旨在通過AI讓房地產投資更加普及。