Realvestmcp

🚀 @realvest/mcp-server

这是一个MCP（模型上下文协议）服务器，它能让AI助手直接访问RealVest.ai提供的一整套全面的31种专业房地产投资计算器和教育资源。非常适合将专业级的房地产分析能力集成到Claude和其他AI助手中。

✨ 主要特性

31种专业计算器

基础分析工具（5种）

• calculate_affordability - 根据收入和债务计算购房承受能力
• analyze_brrrr_deal - 分析BRRRR（买入、修复、出租、再融资、重复）交易
• evaluate_house_hack - 计算房屋合租策略
• project_portfolio_growth - 对20年的投资组合进行预测
• analyze_syndication - 评估联合投资项目

贷款与资格评估工具（3种）

• calculate_mortgage_affordability - 考虑双收入情况的高级抵押贷款资格评估
• analyze_debt_to_income - 分析不同贷款类型的债务收入比
• compare_loans - 最多同时比较4种贷款方案

投资分析工具（6种）

• calculate_irr - 计算内部收益率并进行敏感性分析
• analyze_fix_flip - 计算翻新转售的盈利能力
• calculate_npv - 计算考虑通货膨胀调整后的净现值
• calculate_cocr - 计算现金回报率并进行5年预测
• calculate_dscr - 计算投资贷款的债务偿付覆盖率
• analyze_breakeven - 分析出租物业的盈亏平衡点

高级分析工具（15种）

• analyze_sensitivity - 进行多变量敏感性分析
• run_monte_carlo - 进行蒙特卡罗风险模拟（10,000+种场景）
• calculate_tax_benefits - 计算税收优惠和折旧
• compare_properties - 最多同时比较5处房产
• analyze_refinance - 分析再融资情况，包括盈亏平衡和净现值计算
• analyze_airbnb_str - 分析Airbnb/短期租赁的收入，考虑季节性变化
• analyze_1031_exchange - 分析1031同类交换的税收情况和资格
• analyze_market_comps - 进行市场分析，包括可比房产分析和CMA
• analyze_construction_loan - 分析建设贷款，包括提款计划和永久融资
• analyze_wholesale_deal - 分析批发交易，包括转让费用和退出策略
• analyze_subject_to_deal - 分析承接现有抵押贷款的交易
• analyze_seller_financing - 分析卖方融资，包括条款优化和风险评估
• analyze_hard_money_loan - 分析硬钱贷款，包括项目可行性和风险评估
• calculate_capital_gains_tax - 计算资本利得税并提供优化策略
• analyze_rent_vs_buy - 通过全面的财务分析比较租房和买房的成本与收益
• track_deal_pipeline - 跟踪和分析多个交易在不同阶段的表现指标
• analyze_joint_venture - 分析合资伙伴关系，包括利润分配和风险评估
• analyze_property_management - 比较自主管理和专业物业管理
• track_property_expenses - 跟踪和分析物业费用，包括基准比较和税收分析

教育资源

• insights_articles - 35+篇教育文章和市场洞察
• state_assistance_programs - 各州的首付援助计划
• market_data - 当前的抵押贷款利率和市场状况
• calculator_examples - 每个计算器的示例场景

📦 安装指南

NPM全局安装（推荐）

npm install -g @realvest/mcp-server

NPM本地安装

npm install @realvest/mcp-server

从源代码安装

git clone https://github.com/sigaihealth/realvestmcp.git
cd realvestmcp
npm install

🔧 配置说明

与Claude Desktop集成

将以下内容添加到Claude Desktop的配置文件中：

macOS：~/Library/Application Support/Claude/claude_desktop_config.json Windows：%APPDATA%\Claude\claude_desktop_config.json

{
  "mcpServers": {
    "realvest": {
      "command": "npx",
      "args": ["@realvest/mcp-server"],
      "description": "RealVest.ai房地产投资工具"
    }
  }
}

或者，如果是全局安装：

{
  "mcpServers": {
    "realvest": {
      "command": "realvest-mcp",
      "description": "RealVest.ai房地产投资工具"
    }
  }
}

💻 使用示例

基础用法

承受能力计算器

用户：我年收入95,000美元，每月债务800美元，已储蓄30,000美元。我能买得起什么样的房子？

Claude：我将使用RealVest承受能力计算器来计算你能承受的房价。

[使用calculate_affordability]

根据你的财务状况：
- 最高房价：385,000美元
- 每月还款：2,534美元
- 首付比例：7.8%（30,000美元）
- 成交时所需现金：37,850美元
- 前端债务收入比：32.1%
- 后端债务收入比：42.2%

BRRRR计算器

用户：分析一个BRRRR交易：购买价格120,000美元，翻新费用40,000美元，增值后价值210,000美元，每月租金1,600美元。

Claude：我将为你分析这个BRRRR投资机会。

[使用analyze_brrrr_deal]

BRRRR分析结果：
- 总投资：160,000美元
- 再融资时的现金回笼：2,500美元（资本回报率98.4%！）
- 每月现金流：287美元
- 年回报率：39.4%
- 现金回报率：11.5%
- 这是一个非常好的BRRRR交易！

房屋合租计算器

用户：我购买了一套价值450,000美元的三联排别墅，自己住其中一套，另外两套每套租金1,500美元。

Claude：让我来计算你的房屋合租节省金额。

[使用evaluate_house_hack]

房屋合租分析：
- 你的实际住房成本：每月 - 523美元（你实际上还能赚钱！）
- 与租房相比：每月节省2,023美元
- 年节省金额：24,276美元
- 此外，你还能积累资产并享受税收优惠！

投资组合增长预测器

用户：初始资金75,000美元，每年储蓄20,000美元，每18个月购买一处房产。20年的投资组合预测如何？

Claude：我将为你预测20年内的投资组合增长情况。

[使用project_portfolio_growth]

20年投资组合预测：
- 拥有房产数量：13处
- 投资组合价值：420万美元
- 总权益：230万美元
- 每月现金流：11,400美元
- 年被动收入：136,800美元
- 总回报率：485%

联合投资分析器

用户：评估一个联合投资项目：投资100,000美元，优先回报率8%，利润分配比例70/30，预计内部收益率17%。

Claude：我将分析这个联合投资机会。

[使用analyze_syndication]

联合投资分析：
- 预计总回报：217,000美元
- 平均现金回报率：9.8%
- 权益倍数：2.17倍
- 风险调整后回报：良好
- 8%的优先回报率提供了坚实的下行保护

贷款与资格评估工具

抵押贷款承受能力计算器

用户：双收入情况：年收入85,000美元 + 65,000美元，每月债务1,200美元，首付50,000美元，考虑成交费用。

Claude：我将结合双方收入计算你的抵押贷款承受能力。

[使用calculate_mortgage_affordability]

抵押贷款承受能力分析：
- 联合年收入：150,000美元
- 最高购买价格：625,000美元
- 最高贷款金额：575,000美元
- 每月还款（本金、利息、税款和保险）：4,125美元
- 包含债务后的每月总支出：5,325美元
- 前端债务收入比：33.0%
- 后端债务收入比：42.6%
- 成交费用估算：17,250美元

债务收入比计算器

用户：年收入120,000美元，债务情况：汽车贷款400美元，信用卡债务200美元，学生贷款150美元。检查所有贷款类型的资格。

Claude：我将分析你不同贷款类型的债务收入比。

[使用analyze_debt_to_income]

债务收入比分析结果：
- 当前债务收入比：7.5%
- 包含抵押贷款后的债务收入比：35.8%

贷款类型资格：
✅ 常规贷款：符合条件（最高45%）
✅ FHA贷款：符合条件（最高57%）
✅ VA贷款：符合条件（最高41%）
✅ USDA贷款：符合条件（最高41%）
⚠️ 大额贷款：临界状态（优选低于35%）

不同贷款类型的最高贷款金额从485,000美元到625,000美元不等。

贷款比较工具

用户：比较以下贷款方案：1）6.5%的30年期常规贷款，2）5.9%的15年期贷款，3）6.2%的FHA贷款，4）5.8%的5/1 ARM贷款。

Claude：我将为你比较这四种贷款方案。

[使用compare_loans]

贷款比较结果：

最适合每月还款的方案：FHA贷款（每月2,847美元）
最节省总利息的方案：15年期贷款（总利息158,420美元）
最有利于积累权益的方案：15年期贷款
综合性价比最高的方案：30年期常规贷款

ARM贷款风险：还款可能增加到每月3,425美元
FHA贷款的私人抵押贷款保险：前11年每月312美元
点数的盈亏平衡点：42个月

投资分析工具

内部收益率计算器

用户：初始投资150,000美元，现金流情况：第1年12,000美元，第2年15,000美元，第3年18,000美元，第4年22,000美元，第5年25,000美元 + 200,000美元的出售收入。

Claude：我将计算这个投资的内部收益率。

[使用calculate_irr]

内部收益率分析：
- 内部收益率：19.7%
- 折现率为10%时的净现值：63,482美元
- 总回报率：128%
- 回收期：4.2年

敏感性分析：
- 如果租金下降10%：内部收益率降至15.3%
- 如果出售价值下降10%：内部收益率降至16.8%
- 盈亏平衡出售价格：147,000美元

翻新转售计算器

用户：购买价格180,000美元，翻新费用65,000美元，增值后价值320,000美元，6个月的时间周期，使用硬钱贷款。

Claude：我将分析这个翻新转售项目。

[使用analyze_fix_flip]

翻新转售分析：
- 总投资：245,000美元
- 净利润：52,350美元
- 回报率：21.4%
- 利润率：16.4%
- 70%规则符合情况：✅ 通过
  - 最高允许出价：159,000美元（70%的增值后价值 - 65,000美元翻新费用）
  - 实际出价：245,000美元（在可接受范围内）

融资成本：14,700美元
盈亏平衡出售价格：259,700美元
安全缓冲：60,300美元

净现值计算器

用户：评估一个10年持有期的投资：初始投资 - 200,000美元，每年现金流24,000美元，10年后出售价格400,000美元，折现率8%。

Claude：我将计算这个投资的净现值。

[使用calculate_npv]

净现值分析：
- 名义净现值：128,745美元
- 内部收益率：13.8%
- 盈利指数：1.64
- 回收期：8.3年

考虑3%通货膨胀的情况：
- 实际净现值：142,380美元
- 实际折现率：4.85%
- 这个投资显著跑赢通货膨胀！

现金回报率计算器

用户：房产价值350,000美元，首付25%，每月租金3,200美元，每月费用1,400美元，利率6.8%。

Claude：我将计算你的现金回报率。

[使用calculate_cocr]

现金回报率分析：
- 现金投资：87,500美元
- 每月现金流：642美元
- 年现金流：7,704美元
- 现金回报率：8.8%
- 资本化率：7.7%

5年预测：
- 总现金流：42,168美元
- 房产价值：405,963美元
- 总回报率：86.4%
- 平均年回报率：17.3%

债务偿付覆盖率计算器

用户：投资性房产：每月租金2,800美元，空置率5%，每月费用800美元，贷款金额350,000美元，利率7.25%。

Claude：我将计算该房产的债务偿付覆盖率以评估贷款资格。

[使用calculate_dscr]

债务偿付覆盖率分析：
- 净营业收入：每年25,200美元
- 年债务偿付额：28,644美元
- 债务偿付覆盖率：0.88 ❌ 低于1.0

贷款资格：不符合条件
- 大多数贷款要求债务偿付覆盖率 ≥ 1.0
- 债务偿付覆盖率为1.0时的最高贷款金额：306,000美元
- 或者将租金提高到3,200美元以符合条件

压力测试：空置率提高20%将使债务偿付覆盖率降至0.71

盈亏平衡计算器

用户：一个4单元的建筑：价格500,000美元，每月总租金6,000美元，每月费用2,000美元，贷款金额400,000美元。

Claude：我将计算你的盈亏平衡点。

[使用analyze_breakeven]

盈亏平衡分析：
- 盈亏平衡入住率：63.3%（2.5个单元）
- 当前安全边际：每月1,302美元
- 可承受的情况： 
  - 租金下降21.7%
  - 费用增加65%
  
敏感性分析：对空置率变化最为敏感
5年平均盈亏平衡入住率：61.2%
风险等级：低（安全边际良好）

高级分析工具

敏感性分析

用户：我的投资对利率、租金和购买价格的变化有多敏感？

Claude：我将进行多变量敏感性分析。

[使用analyze_sensitivity]

敏感性分析结果：

影响最大的变量（按弹性排序）：
1. 利率：弹性系数1.82
   - 利率上升1% → 回报率下降8.2%
2. 租金收入：弹性系数1.45  
   - 租金下降10% → 回报率下降14.5%
3. 购买价格：弹性系数0.93
   - 购买价格上升10% → 回报率下降9.3%

临界值：
- 盈亏平衡利率：8.7%
- 最低可行租金：2,150美元
- 最高购买价格：385,000美元

龙卷风图显示利率风险占主导地位

蒙特卡罗模拟器

用户：运行10,000次模拟：租金范围2,000 - 2,500美元，费用范围12,000 - 18,000美元，增值率范围2 - 5%。

Claude：我将根据你的参数运行蒙特卡罗模拟。

[使用run_monte_carlo]

蒙特卡罗模拟结果（10,000次模拟）：

预期回报：
- 平均内部收益率：14.3%
- 中位数内部收益率：13.8%
- 标准差：3.2%

风险分析：
- 亏损概率：4.2%
- 风险价值（95%）：8.1%
- 最佳情况（95%分位数）：20.4%

成功概率：
- 内部收益率 > 10%：89.3%
- 内部收益率 > 15%：42.7%
- 正现金流：94.6%

建议：风险调整后回报强劲

税收优惠计算器

用户：房产价值400,000美元，土地价值80,000美元，租金收入48,000美元，其他收入150,000美元，夫妻联合申报。

Claude：我将计算你从折旧中获得的税收优惠。

[使用calculate_tax_benefits]

税收优惠分析：

折旧计划：
- 年折旧额：11,636美元
- 第一年税收节省：3,723美元
- 10年总节省：37,230美元

税收影响：
- 应税租金收入：24,187美元
- 折旧后：12,551美元
- 租金的实际税率：19.8%

策略：
- 考虑成本分离以在第一年节省15,000美元以上
- 由于收入原因，被动损失限制为12,449美元
- 进行1031交换以递延29,090美元的收回税款

房产比较工具

用户：比较3处房产：A）300,000美元的单户住宅，每月租金2,500美元；B）400,000美元的双拼别墅，每月租金3,600美元；C）350,000美元的公寓，每月租金2,800美元。

Claude：我将比较这三处投资性房产。

[使用compare_properties]

房产比较结果：

排名（加权得分）：
1. 双拼别墅（84.2/100） ⭐
2. 公寓（76.8/100）
3. 单户住宅（71.5/100）

不同目标的最佳选择：
- 现金流最高的房产：双拼别墅（每月847美元）
- 资本化率最高的房产：双拼别墅（8.1%）
- 风险最低的房产：公寓（盈亏平衡入住率65%）
- 增值潜力最大的房产：单户住宅（位置得分8.5）

5年预测：
- 双拼别墅：总回报率92%
- 公寓：总回报率78%  
- 单户住宅：总回报率71%

建议：双拼别墅提供最佳的综合回报

再融资计算器

用户：我是否应该进行再融资？当前贷款余额350,000美元，利率7.25%，剩余期限23年。新的贷款方案：30年期，利率6.5%。

Claude：我将分析再融资是否在财务上合理。

[使用analyze_refinance]

再融资分析结果：

当前贷款与新贷款对比：
- 每月还款：从2,683美元降至2,324美元（每月节省359美元）
- 剩余总利息：从391,564美元增至486,640美元
- 成交费用：7,000美元

盈亏平衡分析：
- 简单盈亏平衡期：19.5个月
- 折现率为7%时的净现值：42,815美元
- 内部收益率：26.3%

决策：✅ 建议进行再融资（高置信度）
- 主要原因：显著的利率降低，且盈亏平衡期合理
- 每月节省的359美元现金流有明显改善
- 即使贷款期限延长，净现值仍然为正

建议：
1. 进行再融资 - 0.75%的利率降低足以弥补成本
2. 考虑将每月节省的359美元用于复利投资
3. 替代方案：20年期贷款比30年期贷款可节省168,000美元利息

风险因素：
- 由于贷款期限延长，总利息支出会增加
- 考虑是否计划持有该房产超过2年

卖方融资计算器

用户：分析一个卖方融资交易：房产价值400,000美元，首付80,000美元，利率7.5%，期限20年，卖方有出售意愿。

Claude：我将为你分析这个卖方融资机会。

[使用analyze_seller_financing]

卖方融资分析结果：

交易概述：
- 房产价值：400,000美元
- 首付：80,000美元（20%）
- 卖方贷款：320,000美元
- 利率：7.5%
- 每月还款：2,583美元
- 贷款价值比：80%

融资指标：
- 向卖方的总还款额：619,920美元
- 总利息收入：299,920美元
- 有效年利率：7.5%
- 还款类型：完全摊销

卖方收益：优秀评级（得分：78/100）
- 更高的利率：获得7.5%的利率，而市场利率为6.5%
  - 每年优势：3,200美元
- 税收递延：将资本利得分散在20年中
  - 预计每年税收节省：2,400美元
- 增强的市场竞争力：卖方融资吸引更多买家
  - 房产价值提升：8,000美元
- 佣金节省：有可能以全价出售而无需支付经纪人佣金
  - 佣金节省：24,000美元

买方收益：非常好评级（得分：65/100）
- 低于市场利率：7.5%的利率，而传统贷款为8.2%
  - 每年节省：2,240美元
- 更容易获得资格：绕过严格的银行要求
- 更快的成交速度：2 - 3周，而传统贷款需要30 - 45天
- 更低的首付：20%，而投资性房产通常为25%

现金流分析（投资性房产）：
- 每月毛租金：3,200美元
- 运营费用：800美元
- 净营业收入：2,400美元
- 每月还款：2,583美元
- 每月现金流： - 183美元
- 现金回报率： - 2.7%
- 债务偿付覆盖率：0.93（低于1.0）

风险评估：中等风险（得分：35/100）
- 法律风险：中等 - 需要全面的文件记录
- 信用风险：低 - 买方信用评分720分
- 市场风险：低 - 80%的贷款价值比提供了一定的权益缓冲

税收分析：
- 资本利得确认：每年5,000美元（而不是一次性100,000美元）
- 利息收入：每年24,000美元
- 预计年税收：7,200美元
- 税收优势：分散收益，避免大额税收冲击

退出策略：
1. ✅ 持有至到期（推荐）
   - 时间周期：20年
   - 总回报：299,920美元利息
   
2. 提前还款激励
   - 时间周期：7 - 10年
   - 提供3%的提前还款折扣
   
3. 将贷款出售给投资者
   - 时间周期：任何时间
   - 预计获得剩余余额的70 - 80%

建议：
✅ 强烈推荐
- 对双方都有很强的互利性
- 卖方获得高于市场的回报并享受税收优惠
- 买方更容易获得资格并获得有竞争力的利率
- 实施全面的法律文件记录
- 使用经验丰富的房地产律师
- 考虑聘请抵押贷款服务公司处理还款

关键成功因素：
- 全面的本票和信托契约
- 自动还款处理
- 房产保险要求
- 明确的违约程序
- 定期还款监控

资本利得税计算器

用户：出售我3年前购买的投资性房产：购买价格280,000美元，出售价格420,000美元，改善费用35,000美元，已计提折旧18,000美元，夫妻联合申报，年收入150,000美元。

Claude：我将计算你的资本利得税负债并提供优化策略。

[使用calculate_capital_gains_tax]

资本利得税分析结果：

交易概述：
- 出售价格：420,000美元
- 购买价格：280,000美元
- 持有期限：3年（长期）
- 房产类型：投资性房产
- 总收益：140,000美元

收益/损失分析：
- 原始成本基础：280,000美元
- 资本改善：35,000美元
- 累计折旧：18,000美元
- 调整后成本基础：297,000美元
- 净收入：420,000美元
- 毛资本利得：123,000美元

税收明细：
- 折旧收回税：18,000美元（税率25%）
- 资本利得税：15,750美元（税率15%）
- 净投资收入税：0美元（收入低于门槛）
- 联邦总税收负债：20,250美元

适用税率：
- 普通税率：22%
- 长期资本利得税率：15%
- 折旧收回税率：25%
- 实际税率：16.5%

税后收入：399,750美元

州税分析（如适用）：
- 各州不同（0% - 13.3%）
- 得克萨斯州/佛罗里达州：额外税收0美元
- 加利福尼亚州：额外税收约16,359美元

税收优化策略：
1. ✅ 1031同类交换（最佳策略）
   - 税收节省：20,250美元（100%递延）
   - 要求：在45天内确定替代房产
   - 时间周期：在180天内完成交换
   - 适用性：非常适合

2. 分期销售
   - 税收节省：约6,075美元（分散在多年）
   - 要求：分多年支付
   - 好处：降低税率等级，稳定收入

3. 税收损失收割
   - 要求：在同一年度实现损失
   - 好处：用损失抵消收益

建议：
✅ 强烈推荐：1031交换
- 递延全部20,250美元的税收负债
- 通过持续的房产所有权积累财富
- 为继承人提供基础提升
- 需要合格的中介和严格的时间安排

⚠️ 考虑寻求专业帮助
- 复杂的交易，对税收有重大影响
- 有多种优化策略可供选择
- 州税影响差异很大
- 适当的文件记录对税收优惠至关重要

关键行动项目：
- 审查所有可用的税收策略
- 考虑时间安排优化
- 评估1031交换机会
- 如果不递延税收，计划预估税收支付
- 记录所有符合条件的费用和改善

Airbnb/短期租赁收入计算器

用户：分析一个海滨公寓的Airbnb投资：购买价格350,000美元，2卧室/2浴室，平均每晚租金180美元，入住率65%。

Claude：我将分析你海滨公寓的Airbnb投资潜力。

[使用analyze_airbnb_str]

Airbnb/短期租赁分析结果：

投资概述：
- 总投资：117,500美元（25%首付 + 启动成本）
- 年毛收入：42,705美元（256个入住夜晚）
- 运营费用：18,450美元（费用率43%）
- 年现金流：4,890美元

性能指标：
- 现金回报率：4.2%
- 资本化率：6.9%
- 每晚收入：167美元（包括清洁费）
- 利润率：11.4%

与传统租赁相比：
- 短期租赁每月现金流：408美元
- 传统租赁：每月285美元
- 短期租赁优势：每月123美元（+43%）

季节性分析：
- 旺季（4个月）：每晚220美元，入住率80%
- 淡季（4个月）：每晚140美元，入住率45%
- 平季：每晚180美元，入住率65%

风险分析：中等风险
- 依赖旅游业导致收入波动
- 入住率下降20% = 年现金流减少8,500美元
- 高费用率限制了利润率

盈亏平衡分析：
- 盈亏平衡入住率：52%
- 当前安全边际：13个百分点
- 每年至少需要190个入住夜晚才能盈亏平衡

建议：
1. ✅ 进行投资 - 短期租赁明显优于传统租赁
2. 专注于旺季优化和提升客人体验
3. 预留3 - 6个月的费用作为储备金
4. 如果每年预订超过256次，考虑聘请专业管理公司
5. 跨季节和客人类型进行多元化营销

关键成功因素：
- 通过强大的营销保持入住率高于60%
- 根据季节性需求模式优化定价
- 提供优质的客人体验以获得积极评价

1031交换计算器

用户：分析一个1031交换交易：出售一处租赁房产，售价500,000美元，购买价300,000美元，已计提折旧80,000美元，购买一处价值600,000美元的替代房产。

Claude：我将分析你的1031同类交换机会。

[使用analyze_1031_exchange]

1031交换分析结果：

房产分析：
- 出售价格：500,000美元
- 调整后成本基础：270,000美元（成本 + 改善 - 折旧）
- 总收益：200,000美元
- 折旧收回：80,000美元
- 资本利得：120,000美元

不进行交换的税收影响：
- 折旧收回税：20,000美元（税率25%）
- 资本利得税：24,000美元（税率20%）
- 预计州税：10,000美元
- 总税收负债：54,000美元

1031交换好处：
- 即时税收节省：54,000美元
- 中介费用：3,000美元
- 净税收优惠：51,000美元

交换要求：✅ 完全符合条件
- 价值测试：通过（600,000美元 > 470,000美元净收入）
- 债务测试：通过（无抵押差额）
- 同类测试：通过（均为投资性房产）
- 无差额：完美的交换结构

现金流影响：
- 进行1031交换后：有51,000美元更多资金可用于投资
- 税收节省带来额外的借款能力
- 可以购买更高价值的替代房产

资格分析：100%符合条件
✅ 同类房产（均为投资性房地产）
✅ 45天识别规则
✅ 180天交换完成规则
✅ 满足投资/商业用途要求

风险分析：低风险
- 成功概率：85%
- 主要风险：时间限制，融资批准
- 缓解措施：提前获得融资资格，确定备用替代房产

长期好处（10年持有）：
- 税收递延好处：净现值42,000美元
- 实际税率降低：15%
- 递延税款的复利效应

替代方案：
1. 应税出售：立即缴纳54,000美元税收，净收入416,000美元
2. 分期销售：将税收分散在5年
3. 机会区投资：如果持有10年以上，有85%的税收减免潜力

建议：
1. ✅ 进行1031交换 - 立即节省51,000美元
2. 在挂牌前聘请合格的中介
3. 提前安排替代房产的融资
4. 确定2 - 3处备用替代房产
5. 考虑替代房产的长期退出策略

时间要求：
- 第0天：出售放弃的房产
- 第1 - 45天：确定替代房产
- 第1 - 180天：完成替代房产的收购

市场分析工具

用户：使用3个可比销售数据分析一处房产：面积1800平方英尺，3卧室/2浴室，建于2010年，状况良好。

Claude：我将使用可比销售数据为你分析该房产的市场情况。

[使用analyze_market_comps]

市场分析结果：

CMA分析：
- 估计市场价值：425,000美元
- 每平方英尺价格：236美元
- 置信水平：高（可比得分平均：87%）

可比房产分析：
1. 125 Main St：430,000美元（相似度得分95%）
   - 调整：+5,000美元（状况）， - 3,000美元（房龄）
   - 调整后价值：432,000美元

2. 456 Oak Ave：415,000美元（相似度得分82%）  
   - 调整：+8,000美元（面积），+2,000美元（地块）
   - 调整后价值：425,000美元

3. 789 Pine Rd：440,000美元（相似度得分85%）
   - 调整： - 12,000美元（状况）， - 5,000美元（位置）
   - 调整后价值：423,000美元

市场指标：
- 平均挂牌天数：23天
- 每平方英尺价格范围：225 - 245美元
- 市场消化率：强劲

社区分析：
- 市场强度得分：78/100（良好）
- 流动性得分：82/100（优秀）
- 投资等级：B+
- 价格走势：适度增值

投资分析：
- 估计每月租金：2,400美元
- 毛租金收益率：6.8%
- 房价租金比：177（有利）
- 资本化率估计：5.2%

价格建议：
- 挂牌价格范围：415,000 - 435,000美元
- 投资最高出价：405,000美元（假设1%规则）
- 快速出售价格：410,000美元

市场洞察：
- 市场状况：平衡市场
- 最佳挂牌策略：以425,000美元的价格进行有竞争力的定价
- 投资前景：良好的现金流潜力
- 风险因素：季节性需求变化

建议：
1. ✅ 以425,000美元的价格挂牌以获得最佳市场反应
2. 比最近售价440,000美元低2 - 3%以吸引买家
3. 突出与可比房产相比的状况优势
4. 对于投资者：强劲的租赁市场基本面
5. 预计挂牌时间：20 - 25天

建设贷款计算器

用户：分析一个建设贷款项目：建设成本300,000美元，土地成本75,000美元，建成后价值500,000美元，时间周期6个月。

Claude：我将分析你的建设贷款融资结构。

[使用analyze_construction_loan]

建设贷款分析结果：

项目概述：
- 总项目成本：456,000美元（包括软成本和应急费用）
- 建设贷款：364,800美元（贷款与成本比率80%）
- 自付费用：91,200美元
- 预计完工时间：6个月

提款计划（5个阶段）：
1. 基础阶段（15%）：54,720美元 - 第1个月
2. 框架阶段（20%）：72,960美元 - 第2个月  
3. 机电粗装阶段（20%）：72,960美元 - 第3个月
4. 石膏板/内部装修阶段（25%）：91,200美元 - 第4个月
5. 最终/完工阶段（20%）：72,960美元 - 第5个月

仅付利息还款：
- 平均每月还款：1,139美元
- 总建设利息：6,834美元
- 最高每月还款：1,902美元

盈利能力分析：
- 总投资：462,898美元
- 毛利润：37,102美元
- 利润率：7.4%
- 年化回报率：16.1%

风险评估：中等风险
- 6个月的时间周期可管理
- 10%的应急费用对于单户住宅足够
- 80%的贷款与成本比率提供合理杠杆
- 利润率可接受但不高

永久融资（如果转换）：
- 最高永久贷款：400,000美元（完工价值的80%）
- 每月本金和利息还款：2,847美元（30年期，利率6.5%）
- 转换时所需现金：0美元（完全转换）

建议：
1. ✅ 进行项目 - 基本面良好，回报可接受
2. 考虑提前锁定材料成本
3. 在时间周期中预留2周的缓冲时间
4. 保持15%的成本应急储备
5. 现在就获得永久融资的预批准

盈亏平衡分析：
- 最低销售价格：462,898美元
- 可承受15%的成本超支并保持盈利
- 时间延迟2个月以上将显著降低盈利能力

批发交易分析器

用户：分析一个批发交易：合同价格80,000美元，增值后价值150,000美元，修复费用25,000美元，转让费用12,000美元。

Claude：我将为你分析这个批发交易机会。

[使用analyze_wholesale_deal]

批发交易分析结果：

交易指标：
- 合同价格：80,000美元
- 转让费用：12,000美元
- 买方收购成本：92,000美元
- 增值后价值：150,000美元
- 估计修复成本：25,000美元
- 交易评级：B

买方分析：
- 总投资：117,000美元（收购 + 修复）
- 毛利润潜力：33,000美元
- 利润率：22.0%
- 回报率：28.2%
- 70%规则符合情况：✅ 通过
  - 最高允许出价：80,000美元（70%的增值后价值 - 25,000美元修复费用）
  - 实际出价：92,000美元（在可接受范围内）

批发盈利能力：
- 毛利润：12,000美元（转让费用）
- 营销成本：1,200美元
- 持有成本（20天）：500美元
- 净利润：10,300美元
- 利润率：85.8%
- 预计转让时间：20天
- 年化回报率：187.5%
- 评级：非常好

风险评估：中等风险
- 房产状况：一般（可管理的修复范围）
- 市场趋势：稳定
- 卖方出售意愿：高
- 交易差价：25,000美元的差价提供良好缓冲
- 未发现重大问题

退出策略：
1. ✅ 批发转让（推荐）
   - 利润：12,000美元
   - 时间周期：15 - 30天
   - 风险：中等
   
2. 双成交
   - 利润：18,000美元
   - 时间周期：30 - 45天  
   - 风险：高（资金要求）
   
3. 翻新转售
   - 利润：28,000美元
   - 时间周期：4 - 6个月
   - 风险：高（建设/市场风险）

市场时机：良好（得分：7/10）
- 春季支持买家活动
- 新挂牌（挂牌45天）
- B级社区需求稳定

建议：
1. ✅ 进行批发转让
2. 立即向投资者买家名单进行预营销
3. 确保修复估计保守
4. 准备备用双成交方案
5. 以翻新转售投资者为主要目标买家

成功概率：85%（基于交易质量和市场状况）

承接现有抵押贷款交易计算器

用户：分析一个承接现有抵押贷款交易：房产价值180,000美元，现有抵押贷款余额150,000美元，每月还款1,200美元，卖方已逾期2个月。

Claude：我将为你分析这个承接现有抵押贷款的收购机会。

[使用analyze_subject_to_deal]

承接现有抵押贷款交易分析结果：

交易指标：
- 市场价值：180,000美元
- 现有抵押贷款余额：150,000美元
- 总现金投资：8,000美元（给卖方的现金 + 成交费用）
- 即时权益：22,000美元
- 权益百分比：12.2%
- 当前贷款价值比：83.3%
- 交易质量得分：72/100（良好）

现金流分析：
- 每月毛租金：1,500美元
- 有效租金（5%空置率）：1,425美元
- 每月费用：
  - 抵押贷款还款：1,200美元
  - 管理费（8%）：114美元
  - 维护储备金：75美元
  - 总费用：1,389美元
- 每月净现金流：36美元
- 现金回报率：5.4%
- 覆盖率：1.19倍
- 评级：一般

风险评估：高风险
- 法律风险：高 - 传统贷款有到期出售条款
- 还款风险：中等 - 卖方逾期2个月（欠款2,400美元）
- 市场风险：中等 - 83%的贷款价值比提供有限权益缓冲
- 保险风险：低 - 有授权协议
- 总体风险得分：8/15
- 法律合规得分：65/100

退出策略：
1. ✅ 持有并出租（推荐）
   - 时间周期：长期（5年以上）
   - 5年回报：89,000美元
   - 每月现金流：36美元
   
2. 再融资并合法化
   - 时间周期：3 - 6个月
   - 新还款：约1,320美元（利率7%）
   - 消除到期出售风险
   
3. 快速出售
   - 时间周期：1 - 3个月
   - 出售价格：153,000美元（15%折扣）
   - 净利润：5,000美元

长期预测（5年）：
- 房产价值：208,700美元（3%增值）
- 剩余抵押贷款：125,400美元
- 预计权益：83,300美元
- 总现金流：2,160美元
- 总回报：85,460美元
- 平均年回报率：213%

建议：
1. ⚠️ 谨慎进行 - 风险高但回报好
2. 立即偿还逾期欠款（2,400美元）以防止止赎
3. 实施全面的风险缓解策略
4. 考虑成立有限责任公司以保护个人责任
5. 保持低调以避免触发到期出售条款
6. 建立6个月的还款储备金（7,200美元）
7. 确保授权协议和委托书
8. 计划在12 - 24个月内进行再融资

风险缓解策略：
- 获得全面的产权和责任保险
- 使用授权协议管理还款  
- 通过有限责任公司进行结构安排以获得法律保护
- 保持自动还款系统
- 详细记录所有协议
- 监控市场状况和再融资机会

法律合规：65/100（需要改进）
- 担保契据转让：✅ 良好
- 授权协议：✅ 良好  
- 传统贷款： ⚠️ 到期出售风险较高
- 考虑咨询律师进行优化

租房 vs 买房计算器

用户：我应该每月花2,500美元租房还是购买一套450,000美元的房子？我已储蓄90,000美元作为首付，预计居住7年。

Claude：我将为你的情况分析租房和买房的决策。

[使用analyze_rent_vs_buy]

租房 vs 买房分析（7年时间周期）：

买房情景：
- 购买价格：450,000美元
- 首付：90,000美元（20%）
- 每月还款：2,847美元（本金、利息、税款和保险）
- 每月总费用：3,247美元（包括维护费用）
- 7年总费用：287,536美元

租房情景：
- 每月租金：2,500美元
- 每年租金涨幅：3%
- 7年总费用：217,840美元

盈亏平衡分析：
- 盈亏平衡年限：4.2年
- 你计划居住7年 ✅ 买房更划算
- 买房在7年内的净优势：69,696美元

财富积累：
- 7年后的权益：142,500美元
- 房产价值：547,200美元（3.5%增值）
- 出售后的净收入：485,300美元
- 租房者投资余额：198,400美元（投资节省的首付）
- 房主优势：286,900美元

建议：✅ 买房（高置信度）
- 7年的时间周期超过4.2年的盈亏平衡期
- 强大的财富积累优势（286,000美元）
- 有利的房价租金比
- 你的收入等级可享受税收优惠

交易管道跟踪器

用户：跟踪我5个活跃的交易：2个已签订合同，2个在尽职调查阶段，1个正在分析。

Claude：我将为你设置交易管道跟踪系统。

[使用track_deal_pipeline]

交易管道分析结果：

管道概述：
- 总活跃交易数量：5个
- 管道价值：2,100,000美元
- 预计成交数量：3个（成交率60%）
- 平均在管道中的天数：45天

交易状态细分：
1. 123 Main St - 已签订合同（第38天）
   - 购买价格：285,000美元
   - 成交概率：85%
   - 预计成交时间：12天

2. 456 Oak Ave - 已签订合同（第22天）
   - 购买价格：420,000美元
   - 成交概率：75%
   - 预计成交时间：18天

性能指标：
- 平均交易规模：420,000美元
- 转化率：75%（分析 → 合同）
- 平均成交时间：52天
- 历史成功率：68%

建议：
1. ✅ 管道良好，多元化程度高
2. 考虑在第二季度增加2 - 3个新的潜在交易
3. 密切监控融资条件

管道健康得分：78/100（良好）

合资企业计算器

用户：分析一个合资企业伙伴关系：我投入150,000美元现金，合作伙伴投入200,000美元并负责所有工作。在一个600,000美元的翻新项目中，利润分配比例为50/50。

Claude：我将分析这个合资企业伙伴关系的公平性和回报。

[使用analyze_joint_venture]

合资企业分析结果：

伙伴关系结构：
- 总项目价值：600,000美元
- 你的出资：150,000美元现金（资本占比42.9%）
- 合作伙伴出资：200,000美元现金 + 劳务权益
- 利润分配：50/50

资本分析：
- 总现金需求：350,000美元
- 你的份额：150,000美元（42.9%）
- 合作伙伴的份额：200,000美元（57.1%）
- 你的资本溢价： - 7.1%

劳务权益估值：
- 项目管理：15,000美元
- 施工监督：25,000美元
- 许可证/合规工作：8,000美元
- 总劳务权益价值：48,000美元

公平性分析：非常好（得分：78/100）
- 合作伙伴的劳务权益适当补偿了资本不平衡
- 考虑劳务权益后，50/50的分配实际上对你更有利

财务预测：
- 预计毛利润：125,000美元
- 你50%的份额：62,500美元
- 你的回报率：41.7%
- 你的内部收益率：67.2%（9个月项目）

建议：✅ 有利的伙伴关系结构
这个合资企业提供良好回报，同时利用了合作伙伴的专业知识

物业管理计算器

用户：我应该自己管理我的4单元建筑还是聘请物业经理？目前每月总租金为6,400美元。

Claude：我将分析自主管理和专业物业管理对你的4单元建筑的优劣。

[使用analyze_property_management]

物业管理分析结果：

房产概述：
- 房产类型：小型多户住宅（4个单元）
- 每月租金收入：6,400美元
- 年租金收入：76,800美元

自主管理分析：
- 每月时间投入：8 - 12小时
- 年机会成本：4,200美元
- 自付费用：每年1,200美元
- 年总费用：5,400美元（租金的7.0%）

专业管理分析：
- 管理费：租金的8%（每月512美元）
- 年管理费用：6,144美元
- 额外服务费用：每年1,000美元
- 年总费用：7,144美元（租金的9.3%）

年费用比较：
- 自主管理：5,400美元
- 专业管理：7,144美元
- 自主管理每年节省：1,744美元

适用性得分：
- 自主管理适用性：72/100（适合）
- 房产规模适合自主管理
- 时间投入可管理

建议：✅ 自主管理
- 每年节省1,744美元很可观
- 对于未来房产是很好的学习机会
- 4单元的房产规模可管理

物业费用跟踪器

用户：跟踪我的双拼别墅本月的费用：维护费用1,800美元，物业税600美元，保险费300美元，资本改善费用2,400美元。

Claude：我将分析和跟踪你的双拼别墅物业费用。

[使用track_property_expenses]

物业费用分析结果：

房产概述：
- 房产类型：双拼别墅
- 总单元数：2个
- 总费用：5,100美元

费用细分：
- 运营费用：1,800美元（35.3%）
- 固定费用：900美元（17.6%）  
- 资本费用：2,400美元（47.1%）
- 每单元费用：2,550美元

基准比较：
- 行业基准：每单元每年3,200美元
- 你的年化费用：每单元30,600美元
- 差异：+856%（由于资本改善费用）
- 本月表现评级：费用较高

税收扣除分析：
- 年可扣除费用：54,000美元
- 资本费用：2,500美元可立即扣除
- 预计税收节省：15,820美元

建议：
1. ⚠️ 本月资本费用较高 - 核实是否为一次性费用
2. 区分常规维护和改善费用
3. 考虑每月预算而不是年度跟踪
4. 通过适当分类有很强的税收扣除潜力

💡 实际应用场景

首次投资者全面分析

用户：我有50,000美元可用于投资，年收入90,000美元。我应该选择房屋合租还是购买出租房产？

Claude：我将为你的情况分析这两种策略。

1. 房屋合租分析：
   [使用evaluate_house_hack]
   - 购买300,000美元的双拼别墅，自己住一边
   - 你的成本：每月450美元
   - 与租房相比每月节省1,050美元

2. 传统出租房产分析：
   [使用calculate_cocr]
   - 购买200,000美元的房产，每月租金1,800美元
   - 现金流：每月375美元
   - 现金回报率：9.2%

3. 10年预测：
   [使用project_portfolio_growth]
   - 从房屋合租到出租房产，最终拥有5处房产
   - 预计投资组合价值：180万美元
   - 每月现金流：4,200美元

建议：从房屋合租开始，以实现最高的资本效率

专业投资者投资组合分析

用户：我有一个价值200万美元的投资组合，包含8处房产。分析我的再融资和扩张选项。

Claude：我将为你提供全面的投资组合分析。

1. 当前投资组合指标：
   - 总权益：875,000美元
   - 每月现金流：7,200美元
   - 平均现金回报率：11.3%

2. 再融资分析：
   [进行多项贷款比较]
   - 可获得425,000美元的资金
   - 保持最低债务偿付覆盖率1.25

3. 扩张情景分析：
   [使用蒙特卡罗模拟]
   - 有82%的概率在5年内达到500万美元的投资组合价值
   - 最佳方案：每年增加2处房产
   
4. 税收优化：
   [进行税收优惠分析]
   - 每年折旧72,000美元
   - 考虑对较新的房产进行成本分离

市场低迷压力测试

用户：我的投资组合在类似2008年的市场崩溃中会如何表现？房产价值150万美元，贷款80万美元。

Claude：我将对你的投资组合进行严重市场低迷的压力测试。

1. 敏感性分析：
   [使用analyze_sensitivity]
   - 房产价值下降30%：仍有450,000美元的权益
   - 租金下降25%：每月负现金流1,200美元
   - 综合影响：需要85,000美元的储备金

2. 蒙特卡罗崩溃模拟：
   [使用run_monte_carlo]
   - 生存概率：73%
   - 关键因素：现金储备
   - 恢复时间：4 - 6年

3. 风险缓解措施：
   - 建立12个月的储备金（144,000美元）
   - 锁定长期租户
   - 考虑出售1处房产以增加流动性

4. 历史背景：
   [使用insights_articles]
   - 2008年的市场恢复模式
   - 有效的策略

📖 教育资源

市场洞察

用户：2024年哪些市场最适合获得现金流？

Claude：我将搜索当前的市场分析。

[使用insights_articles和market_data]

最佳现金流市场分析：
1. "现金流投资者的隐藏宝石市场"
2. "为什么中西部市场主导回报"
3. 各市场的当前抵押贷款利率

关键发现：
- 最佳现金流市场：孟菲斯、克利夫兰、伯明翰
- 最佳增值市场：奥斯汀、罗利、凤凰城
- 最平衡的市场：堪萨斯城、印第安纳波利斯

投资策略

用户：向初学者解释BRRRR策略。

Claude：我将查找关于BRRRR投资的教育内容。

[使用insights_articles和calculator_examples]

BRRRR教育资料包：
1. "BRRRR投资初学者指南"
2. 分步BRRRR计算器教程
3. 实际BRRRR交易示例

此外，我将带你进行一次BRRRR分析练习...

🛠️ 高级功能

自定义场景

MCP服务器支持复杂的多步骤分析：

用户：我正在考虑三种策略： 
1. 用现金购买3处出租房产
2. 利用杠杆购买6处房产  
3. 投资2个联合投资项目

哪种策略在10年内能积累更多财富？

Claude：我将对这三种策略进行建模比较。

[运行多个计算器和模拟]

10年财富积累分析：
1. 现金购买：净资产120万美元，每月收入4,500美元
2. 杠杆购买出租房产：净资产210万美元，每月收入6,800美元  
3. 联合投资项目：净资产150万美元，无每月收入

杠杆购买出租房产在总财富和现金流方面表现最佳，但风险也最高...
[随后进行详细的风险回报分析]

API集成示例

// 示例：程序化使用
const results = await mcp.calculate_affordability({
  annual_income: 95000,
  monthly_debts: 500,
  down_payment: 25000,
  interest_rate: 6.85,
  loan_term: 30,
  property_tax_rate: 1.2,
  home_insurance_annual: 1200
});

// 链式调用多个计算
const brrrr = await mcp.analyze_brrrr_deal({...});
if (brrrr.success_metrics.cash_on_cash_return > 10) {
  const projection = await mcp.project_portfolio_growth({...});
}

🤝 贡献指南

我们欢迎贡献！请参阅 CONTRIBUTING.md 了解贡献指南。

开发

git clone https://github.com/sigaihealth/realvestmcp.git
cd realvestmcp
npm install
npm test  # 运行所有241个测试

添加计算器

1. 在 src/calculators/ 目录下创建计算器
2. 添加全面的测试
3. 在README中更新示例
4. 提交拉取请求

📄 许可证

MIT © RealVest

🆘 支持渠道

• 文档：realvest.ai/docs
• 问题反馈：GitHub Issues
• 邮箱：support@realvest.ai
• Discord：加入我们的社区

📈 统计数据

• 计算器数量：31个
• 测试覆盖率：100%（241个测试）
• 资源数量：100+篇文章和指南
• 活跃用户数量：1000+
• 每日计算次数：10000+

由RealVest用心打造，旨在通过AI让房地产投资更加普及。